Acheter aux enchères publiques (6) : la translation de propriété et l'entrée en jouissance de l'adjudicataire

La translation de propriété

Le dernier enchérisseur devient propriétaire des lieux à partir de l’adjudication et non à compter de la fin de l’audience d’enchères publiques, comme le rappelle l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution :

L'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire.

C’est pourquoi je vous recommande vivement d’inviter votre client à souscrire une police d’assurance habitation, voir de prendre attache avec son assureur habituel pour préparer le contrat avant l’audience, afin d’en régulariser la signature immédiatement après l’adjudication.

L’entrée en jouissance

La jouissance du bien est limitée jusqu’au paiement du prix, conformément au troisième alinéa de l’article 11 de conditions générales du cahier des conditions de vente :

Avant le paiement intégral du prix, l’acquéreur ne pourra faire aucun changement notable, aucune démolition ni aucune coupe extraordinaire de bois, ni commettre aucune détérioration dans les biens, à peine d’être contraint à la consignation immédiate de son prix, même par voie de réitération des enchères.

Ainsi, la translation de propriété n’entraîne pas immédiatement la transmission du droit de jouissance à l’adjudicataire.

La limitation du droit de jouissance de l’adjudicataire est mentionnée dans le code des procédures civiles d’exécution, au deuxième alinéa de l’article L. 322-9 :

L’adjudicataire ne peut, avant le versement ou la consignation et le paiement, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l'acquisition de ce bien.

En revanche, le code des procédures civiles d’exécution n’offre aucune solution pour contraindre l’adjudicataire à la consignation immédiate du prix, mais sanctionne très durement le retard ou le défaut de paiement, comme nous le verrons à l’article suivant de la série.

L’article 19 des conditions générales du cahier des conditions de vente ajoute que l’entrée en jouissance peut être retardée dans les hypothèses suivantes :

"L’acquéreur, bien que propriétaire par le seul fait de la vente n’entrera néanmoins en jouissance :

a) Si l’immeuble est libre de location et d’occupation ou occupé, en tout ou partie par des personnes ne justifiant d’aucun droit ni titre, qu’à l’expiration du délai de surenchère et, en cas de surenchère, que le jour de la vente définitive ;

b) Si l’immeuble est loué en totalité, par la perception des loyers ou fermages, qu’à partir du premier jour du terme qui suivra cette vente, et, en cas de surenchère, qu’à partir du premier jour du terme qui suivra la vente définitive ;

c) Si l’immeuble est loué partiellement, l’entrée en jouissance aura lieu pour les parties libres de location selon le paragraphe a) ci-dessus et pour les parties louées selon le paragraphe b) du présent article.

L’acquéreur fera son affaire personnelle, sans recours envers qui que ce soit, de toutes expulsions nécessaires et bénéficiera des indemnités d’occupation qui seraient dues.

La présente clause s’applique à la surenchère faite par un créancier inscrit, dans les termes des articles 2480 du code civil et 1281-14 du code de procédure civile, sauf à lui, à se régler avec l’acquéreur dépossédé en ce qui touche les fruits par lui perçus."

En pratique, certains créanciers poursuivant refusent de remettre les clefs à l’adjudicataire tant que le prix de vente n’a pas été payé. Cette pratique, qui n’est bien évidemment pas prévue par les textes, est difficile à combattre.