Acheter aux enchères publiques (1) : l’avocat

Les enchères publiques sont la seule et unique matière à faire l'objet d'un traitement spécifique dans notre Règlement intérieur national. En découlent des obligations qui ne sont pas seulement légales, mais également déontologiques.

Vos obligations déontologiques en matière d’enchères publiques

Nos obligations déontologiques en matière de ventes judiciaires sont rappelées à l’article 12 du RIN qui comprend deux articles numérotés 12.1 et 12.2.

L’article 12.1 du Règlement intérieur national de la profession d’avocat (RIN) concernant l’avocat du créancier poursuivant

L’article 12.1 intitulé « Dispositions communes » concerne exclusivement l’avocat du créancier poursuivant la procédure de saisie :

« 12.1 DISPOSITIONS COMMUNES
L’avocat amené à rédiger un cahier des conditions de vente (saisie immobilière) ou un cahier des charges et conditions de vente (licitation), ou en matière de liquidation judiciaire, en vue de son dépôt au greffe, doit utiliser les clauses type ci-après annexées portant dispositions générales pour ces actes, sous réserve d’une modification qui serait nécessitée par une particularité tenant à la nature de l’affaire, le statut des parties, ou la situation des biens. »

Cet article intéresse peu l’avocat de l’enchérisseur, sauf à rappeler qu’il impose l’annexion au cahier des conditions de la vente de clauses-types portant conditions générales figurant aux annexes 1 à 3 du RIN.

L’avocat du créancier poursuivant est ainsi l’auteur des conditions particulières, mais pas des conditions générales qui sont imposées par le RIN.

Le contenu des conditions particulières ne résulte pas, quant à lui, du RIN, mais de l’article R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que le cahier doit contenir, à peine de nullité :

« 1. L'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;
2. Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ;
3. L'énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;
4. La désignation de l'immeuble saisi, l'origine de propriété, les servitudes grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;
5. Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;
6. La désignation d'un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations. »

Les conditions générales rappellent les obligations de l’ensemble des parties au cours de la procédure, et notamment celles de l’acquéreur.

Nous aurons l’occasion d’y revenir lorsque nous étudierons la procédure, à ce stade je souhaite simplement relever deux choses.

Premièrement, les ventes aux enchères sont des ventes sans recours pour l’acquéreur, conformément à l’article 3 des conditions générales, qui dispose :

« ARTICLE 3 - ETAT DE L'IMMEUBLE
L'acquéreur prendra les biens dans l'état où ils se trouvent au jour de la vente, sans pouvoir prétendre à aucune diminution de prix, ni à aucune garantie ou indemnité contre le poursuivant, la partie saisie ou ses créanciers pour dégradations, réparations, défauts d'entretien, vices cachés, vices de construction, vétusté, erreurs dans la désignation, la consistance ou la contenance alors même que la différence excéderait un vingtième, ni à raison des droits de mitoyenneté ou de surcharge des murs séparant lesdits biens des propriétés voisines, alors même que ces droits seraient encore dus et sans garantie de la nature, ni de la solidité du sol ou du sous-sol en raison des carrières et des fouilles qui ont pu être faites sous sa superficie, des excavations qui ont pu se produire, des remblais qui ont pu être faits, des éboulements et glissements de terre.
L'acquéreur devra en faire son affaire personnelle, à ses risques et périls sans aucun recours contre qui que ce soit. En vertu des dispositions de l’article 1649 du Code civil, l’acquéreur ne bénéficiera d’aucune garantie des vices cachés. » 

Cette absence de recours est rappelée aux articles suivants concernant les baux, les préemptions, les assurances, etc., pour autant vous relèverez qu’elle ne protège pas l’avocat de l’acheteur qui peut voir sa responsabilité pleinement engagée. Cela implique qu’il vous appartiendra, en tant qu’avocat de l’acheteur, de rappeler à votre client qu’il ne pourra pas exercer le moindre recours contre le vendeur, notamment lorsqu’il ne vous donne pas suffisamment de temps ou de moyens (nous y reviendrons) pour vous renseigner au sujet de l’immeuble et de la procédure – il s’agit, bien entendu, de décharger votre responsabilité.

Deuxièmement, les conditions générales ont une valeur normative. La question était sujette à débat jusqu’à récemment, mais la publication au journal officiel du 7 mars 2019 de la décision du 13 février 2019 portant réforme du RIN a réglé la question. Je vous renvoie à la publication de l’excellente Association des avocats praticiens des procédures civiles d’exécution (AAPPE) sur ce point. 

Les conditions particulières, ensuite, peuvent varier à l’intérieur de la nomenclature de l’article R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution. Cela signifie généralement que l’avocat poursuivant la procédure y ajoutera l’ensemble des informations nécessaires pour identifier l’immeuble. 

Vous noterez, par ailleurs, que le cahier peut évoluer au fil de la procédure par l’ajout d’additifs ou de Dire (le vocabulaire varie d’un Barreau à l’autre) qui viennent le compléter. Ces ajouts vous seront normalement communiqués lorsque vous demanderez au créancier poursuivant de vous transmettre le cahier.

L’article 12.2 du Règlement intérieur national de la profession d’avocat concernant l’avocat de l’adjudicataire

L’article 12.1 concernait l’avocat du créancier poursuivant la procédure. L’article 12.2 concerne, quant à lui, l’avocat de l’adjudicataire : 

« 12.2 ENCHERES
L’avocat doit s’enquérir auprès du client et sur déclaration de celui-ci, de sa capacité juridique, de sa situation juridique, et s’il s’agit d’une personne morale , de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant.
L’avocat ne peut porter d’enchères pour des personnes qui sont en conflit d’intérêts. L’avocat ne peut notamment porter d’enchères pour un même bien pour le compte de plusieurs mandants.
Lorsqu’un avocat s’est rendu adjudicataire pour le compte d’une personne, il ne peut accepter de former une surenchère au nom d’une autre personne sur cette adjudication, à défaut d’accord écrit de l’adjudicataire initial.
En cas d’adjudication d’un lot en copropriété ou dépendant d’une Association syndicale libre, il appartient à l’avocat poursuivant de le notifier au syndic de copropriété ou au gérant de l’Association syndicale libre. »

Les paragraphes 1 et 5 seront abordés respectivement au moment de traiter la question du client, puis celle de la procédure postérieure à l’audience d’adjudication .

Les paragraphes 2 à 4 n’étonneront personne, sauf à préciser que l’interdiction d’avoir un conflit d’intérêt s’étend à l’audience de surenchère .

Cela implique que vous ne pourrez pas pousser les enchères pour A à l’audience d’enchères, puis pour B et contre la dernière enchère de A à l’audience de surenchère.

Cela reviendrait à combattre le résultat que vous avez-vous-même obtenu.

Votre compétence territoriale

Attention ! La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 n’a pas étendu la multipostulation aux procédures de saisie immobilière et de licitation-partage. L’article 5 dispose, en effet, que :

« Les avocats exercent leur ministère et peuvent plaider sans limitation territoriale devant toutes les juridictions et organismes juridictionnels ou disciplinaires, sous les réserves prévues à l'article 4.
Ils peuvent postuler devant l'ensemble des tribunaux de grande instance du ressort de cour d'appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d'appel.
Par dérogation au deuxième alinéa, les avocats ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celuiauprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l'aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l'affaire chargés également d'assurer la plaidoirie. »

Cette règle est d’ailleurs rappelée aux articles 8 (pour l’audience d’enchères) et 10 (pour l’audience de surenchère) des clauses-types portant conditions générales figurant aux annexes 1 et 2 du RIN : 

« ARTICLE 8 - RECEPTION DES ENCHERES
Les enchères ne sont portées, conformément à la loi, que par le ministère d'un avocat postulant près le tribunal de grande instance devant lequel la vente est poursuivie. »

« ARTICLE 10 - SURENCHERE
La surenchère est formée sous la constitution d'un avocat postulant près le tribunal de grande instance compétent dans les dix jours qui suivent la vente forcée . »

Je vous rappelle que ces conditions générales n’avaient pas de valeur normative jusqu’à récemment et que leur inclusion dans le RIN ne pouvait pas per se faire obstacle à la multipostulation. C’est pourquoi il était nécessaire d’ajouter à l’article 5 de la loi du 6 août 2015 un troisième alinéa dont le contenu paraît désormais redondant.

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