Acheter aux enchères publiques (2) : le client

Vos obligations vis-à-vis du client dépassement amplement le cadre de vos obligations déontologiques habituelles. En effet, l’identification de l’adjudicataire doit répondre aux exigences du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière pour que jugement d’adjudication puisse être publié.

La personne physique

Le premier alinéa de l’article 12.2 du RIN dispose :

« L’avocat doit s’enquérir auprès du client et sur déclaration de celui-ci, de sa capacité juridique, de sa situation juridique, […] »

La capacité du client renvoie bien évidemment à la capacité d’exercice, par le client, de ses droits et obligations.

La définition de la notion de situation juridique est beaucoup plus large. En matière d’enchères, il sera nécessaire de s’enquérir de la situation matrimoniale et, le cas échéant, du régime matrimonial du client ; d’une éventuelle liquidation judiciaire ou d’une situation de surendettement ; et plus généralement, de toutes les obligations résultant du devoir de conseil.

Le corps de phrase « et sur déclaration de celui-ci » est repris à l’article 8 des conditions générales du cahier des conditions de la vente , qui réitère par ailleurs les termes de l’article 12.2 du RIN :

« Article 8 - Réception des enchères
Les enchères ne sont portées, conformément à la loi, que par le ministère d'un avocat postulant près le tribunal de grande instance devant lequel la vente est poursuivie.
Pour porter des enchères, l’avocat devra se faire remettre tous éléments relatifs à l’état-civil ou à la dénomination de ses clients ainsi que s’enquérir auprès du client et sur déclaration de celui-ci, de sa capacité juridique, de sa situation juridique, … »

Par suite, vous n’aurez pas à recueillir les pièces nécessaires pour justifier la situation et la capacité juridique de votre client. En revanche, vous devrez obligatoirement vous « faire remettre tous éléments relatifs à l’état civil ou à la dénomination de [vos] clients ». Cela vous permettra de recueillir l’ensemble des informations nécessaires à la publication du jugement d’adjudication, qui sont mentionnées au premier alinéa de l’article 5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :

« Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit contenir les nom, prénoms dans l'ordre de l'état civil, domicile, date et lieu de naissance et profession des parties, ainsi que le nom de leur conjoint. »

Concernant la profession et le nom du conjoint, je vous renvoie à mon article relatif aux mesures d’assouplissement de la publicité foncière – mesures d’assouplissement que je vous invite, bien évidemment, à ignorer.

Dans ce contexte, il sera nécessaire de se procurer :

• Une pièce d’identité,
• Un justificatif de domicile,
• Une copie du contrat de mariage, le cas échéant. 

La personne morale

Le premier alinéa de l’article 12.2 du RIN dispose, concernant les personnes morales :

« … et s’il s’agit d’une personne morale, de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant. »

Cette obligation est, une nouvelle fois, reprise à l’article 8 des conditions générales du cahier des conditions de vente :

« Article 8 - Réception des enchères
Pour porter des enchères, l’avocat devra se faire remettre tous éléments relatifs à […] et s’il s’agit d’une personne morale, de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant. »

Vous devrez, par conséquent, vérifier que les statuts de votre client permettent une acquisition immobilière et que votre interlocuteur, s’il n’est pas le gérant de la société, dispose d’un pouvoir pour vous mandater afin de pousser les enchères .

Vous devrez, par ailleurs, recueillir l’ensemble des informations qui devront figurer dans le jugement d’adjudication pour que sa publication soit acceptée par le service de la publicité foncière, conformément à l’article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 :

« 1. Tout acte ou décision judiciaire soumis à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit contenir les éléments suivants d'identification des personnes morales :
a) Dénomination ;
b) Forme juridique et siège. En ce qui concerne les associations et les syndicats, l'acte ou la décision doit, en outre, comporter la date et le lieu de leur déclaration ou du dépôt de leurs statuts ;
c) Lorsque la personne morale est inscrite au répertoire prévu à l'article R. 123-220 du code de commerce, le numéro d'identité qui lui a été attribué, complété, si celle-ci est assujettie à immatriculation au registre du commerce et des sociétés, par la mention RCS suivie du nom de la ville où se trouve le greffe où elle est immatriculée.
En outre, doivent être indiqués les nom, prénoms et domicile du ou des représentants de la personne morale. »

Vous noterez que la mention des nom, prénoms et domicile du ou des représentants de la personne morale et que les dates et lieu  de déclaration ou de dépôt des statuts des associations et des syndicats ont également fait l’objet de mesures d’assouplissement que je vous invite une nouvelle fois à ignorer avec soin en vous conformant à la lettre du décret.

Vous noterez également, concernant les sociétés en cours d’immatriculation, qu’elles peuvent également pousser les enchères. Vous devrez simplement, au moment de procéder à la publication du jugement, mentionner cette situation dans la certification d’identité que vous devrez préparer (sujet sur lequel nous reviendrons au moment d’aborder la publication du jugement).

Je vous invite, dans ce contexte, à vous procurer systématiquement :

• Un exemplaire à jour des statuts de la société,
• Un extrait Kbis de moins de 3 mois,
• Un pouvoir autorisant votre interlocuteur à vous mandater pour pousser les enchères s’il n’est pas le représentant légal de la société .

Si la société est en cours de création et / ou d’immatriculation, l’ensemble des pièces justificatives attestant de la réalité des démarches en cours.

Le marchand de biens

Le jugement d’adjudication ne mentionnera pas la qualité de marchand de biens de votre client. Vous devrez néanmoins la déclarer au greffe des adjudications à l’issue de l’audience pour qu’il soit exonéré de droits de mutation.

Dès lors, il sera utile d’avoir au dossier :

• La déclaration d’existence de marchand de biens auprès de l’administration des impôts.

Topo sur l’achat aux enchères publiques