Acheter aux enchères publiques (4) : l'immeuble

L'ensemble des informations relatives à l'immeuble figureront dans le cahier des conditions de la vente , et le procès-verbal descriptif, qui sont consultables au greffe des adjudications ou au cabinet de l'avocat du créancier poursuivant (d'après la lettre du texte), et qui en pratique vous seront envoyées par mail sur simple demande lorsqu'ils ne sont pas disponibles sur le site web du confrère en charge de la procédure.

Le cahier des conditions de la vente

Le cahier des conditions de vente est établi par le créancier poursuivant. Il se décompose en deux parties qui s’analysent, à mon sens, comme les conditions particulières et les conditions générales d’un contrat, quoique cette dénomination ne soit pas reprise dans les textes – l’article 12.1 du RIN parle simplement de « clauses type […] portant dispositions générales ».

Les conditions particulières résultent des dispositions de l’article R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que le cahier doit contenir, à peine de nullité :

« 1° L'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;
2° Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ;
3° L'énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;
4° La désignation de l'immeuble saisi, l'origine de propriété, les servitudes grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;
5° Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;
6° La désignation d'un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations. »

Les conditions générales, quant à elles, figurent aux annexes 1 à 3 du RIN et correspondent aux différentes hypothèses de vente (sur saisie, sur licitation-partage, sur liquidation judiciaire).

Les conditions particulières changent d’un dossier à l’autre pour tenir compte des spécificités de la procédure, tandis que les secondes sont quasiment toujours les mêmes, quoique l’article 12.1 du RIN autorise leur modification lorsque c’est nécessaire.

Le cahier des conditions de vente constituera, à l’issue de l’audience d’adjudication, le titre de vente par application de l’article R. 322-61, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution :

« Le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication. »

Ainsi, vous y trouverez l’ensemble des informations relatives à l’immeuble, à la procédure de saisie et à la vente, à savoir notamment, concernant l’immeuble :

• Les servitudes,
• Les servitudes d’urbanisme,
• L’état descriptif de division, ses éventuels modifications, et le règlement de copropriété,
• Les diagnostics immobiliers
• Le pré état daté du syndic,
• La présence de locataires et parfois, un duplicata du contrat de bail.

Le cahier des conditions de vente étant établi sous la responsabilité du créancier poursuivant, celui-ci n’arrive pas toujours à se procurer l’ensemble des informations nécessaires. Les pièces avec lesquelles je rencontre le plus souvent de difficultés sont :

• Les éventuels arrêtés de péril – dans le doute, appeler les services de l’urbanisme,
• Les informations relatives à la copropriété, dont le pré état daté, avec les procès-verbaux des 3 derniers assemblées générales pour identifier les travaux votés et les procédures en cours,
• Les conditions d’occupation.

A l’impossible, nul n’est tenu : vous ne pourrez pas résoudre toutes les difficultés, mais vous devrez, le cas échéant, avertir le client des risques qu’il prend. 

Le procès-verbal descriptif

Le procès-verbal descriptif est établi par l’huissier dans le cadre de la procédure de saisie. Il contient obligatoirementdes photographies de l’immeuble et le métré Carrez.

Ces éléments permettent éventuellement de pousser les enchères sur un immeuble sans l’avoir préalablement visité. Vous noterez que l'huissier annexe parfois d'autres éléments au procès-verbal descriptif, et notamment le contrat de bail lorsque le locataire le lui présente.

Topo sur l’achat aux enchères publiques