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Acheter aux enchères publiques (3/6) : la lutte contre les marchands de sommeil

Troisième article d'une série consacrée à l'achat d'un bien immobilier aux enchères publiques du point de vue de l'avocat :

Acheter aux enchères publiques (1/6) : l'avocat
Acheter aux enchères publiques (2/6) : le client
Acheter aux enchères publiques (3/6) : la lutte contre les marchands de sommeil
Acheter aux enchères publiques (4/6) : l'immeuble
Acheter aux enchères publiques (5/6) : la procédure (mise en ligne le 03/09/2019)
Acheter aux enchères publiques (6/6) : la publication du titre de vente (mise en ligne le 05/09/2019)

Par décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 relatif aux personnes condamnées à une peine leur interdisant de se porter enchérisseur, le législateur a mis en place un dispositif visant à lutter contre les marchands de sommeil en matière d’enchères publiques.

La règle de droit

Les personnes physiques ou morales qui ont été condamnées à l’une des peines prévues au 2° du I de l'article 225-26 du code pénal, au 3° du IV et au deuxième alinéa du V de l'article L. 1337-4 du code de la santé publique, au 3° du VII et au deuxième alinéa du VIII de l'article L. 123-3 du code de la construction et de l'habitation, au 3° du III et au deuxième alinéa du IV de l'article L. 511-6 et au 3° du II et au troisième alinéa du III de l'article L. 521-4 du même code ne peuvent se porter enchérisseur pendant d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissant recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement pendant la durée de cette peine.

En revanche, elles peuvent se porter enchérisseur d’un bien immobilier pour une occupation à titre personnel.

L’attestation du client

Le législateur a voulu confier à l’avocat un contrôle a priori pour dissuader les personnes concernées de se porter enchérisseur. C’est ainsi que votre client devra vous remettre, avant l’audience d’adjudication , une attestation indiquant s’il a fait l’objet ou non d’une condamnation à une peine portant interdiction d’enchérir.

Le contenu de cette attestation est détaillé à l’article R. 322-41-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« Avant de porter les enchères, lorsque l'immeuble saisi est un immeuble à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement, l'avocat se fait en outre remettre par son mandant une attestation sur l'honneur indiquant s'il fait l'objet ou non d'une condamnation à l'une des peines mentionnées à l'article L. 322-7-1 et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle. Si le mandant est une société civile immobilière ou en nom collectif, il indique également si ses associés et mandataires sociaux font l'objet ou non d'une condamnation à l'une de ces peines.

Lorsque le mandant est une personne physique, l'attestation mentionne ses nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile, ainsi que, lorsqu'il est né à l'étranger, les nom et prénoms de ses parents. Lorsque le mandant est une personne morale, l'attestation mentionne sa dénomination et son numéro SIREN. S'il s'agit d'une société civile immobilière ou en nom collectif, l'attestation mentionne également pour ses associés et mandataires sociaux, l'ensemble des informations requises, tant pour les personnes physiques que morales. L'attestation est datée et signée par le mandant. »

Cette attestation sera remise au greffe avant l’issue de l’audience, qui contrôlera sa complétude dans la mesure où ses mentions lui permettront de consulter le bulletin n° 2 du casier judiciaire de votre client pour, si nécessaire, prononcer la nullité de l’adjudication.

La circulaire CIV/08/19 du 25 juin 2019 propose en annexe des modèles d’attestation pour les personnes physiques et morales, auxquelles je vous invite à vous référer.

La sanction

Lorsque l’attestation ne précise pas que le bien est destiné à l’occupation personnelle du client, le greffe des adjudications consulte le bulletin n° 2 du casier judiciaire de l’enchérisseur déclaré adjudicataire et, s’il s'agit d'une société civile immobilière ou en nom collectif, de ses associés et mandataires sociaux.

Lorsque l’adjudicataire, votre client, a fait l’objet d’une condamnation à l’une des peines susvisées, le service du greffe consulte le juge qui, « après avoir sollicité les observations des parties » (l’article R. 322-49-1 du code des procédures civiles d’exécution ne précise pas sous quelle forme), prononce d’office la nullité de l’adjudication par une ordonnance non susceptible d’appel, dans laquelle il fixe une nouvelle audience de vente.

Les frais de la vente annulée seront, dans cette hypothèse, mis à la charge de votre client.

Vous l’aurez compris, il est absolument indispensable de se procurer l’attestation avant l’audience, à défaut de quoi votre responsabilité pourrait être pleinement engagée.

Topo sur l’achat aux enchères publiques

Résumé : Acheter aux enchères publiques

Les règles communes

Se procurer auprès du client l'attestation de non-condamnation à l'une des peines mentionnées à l'article L. 322-7-1 du CPCE lorsque l'immeuble est à l'usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement

Les personnes physiques

L'attestation mentionnera les nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile, ainsi que, lorsqu'il est né à l'étranger, les nom et prénoms de ses parents du client

L'attestation doit préciser si le bien est destiné ou non à l'occupation personnelle du client

Les personnes morales

L'attestation mentionnera la dénomination et le numéro SIREN du client

Si le client est une SCI ou une SNC, l'attestation comprend les informations relatives aux personnes physiques pour ses associés et mandataires sociaux


Maître Raphaël Morenon

Cet article a été écrit par Raphaël MORENON.

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