L’achat d’un bien pour y établir sa résidence principale est l’une des principales motivations des achats aux enchères publiques.
Si le bien est libre de tout occupant, cela ne posera aucune difficulté. En effet, l’adjudicataire est propriétaire dès l’audience d’adjudication à défaut de surenchère dans le délai de 10 jours. Ainsi, sous réserve de payer le prix et les frais, et de remplir toutes les formalités légales, l’adjudicataire pourra s’installer sans difficulté et rapidement dans le bien acquis.
Le bien peut cependant être occupé et, selon le mode d’occupation, la libération pourra être plus ou moins compliquée.
Le bien occupé par l’ancien propriétaire, débiteur saisi
La procédure d’expulsion
Si l’ancien propriétaire ne quitte pas les lieux spontanément, il n’est pas nécessaire de saisir le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire pour obtenir une décision ordonnant son expulsion. En effet, le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion contre l’ancien propriétaire, débiteur saisi. Dès l’adjudication l’ancien propriétaire est occupant sans droit ni titre.
Dès l’obtention du jugement du juge de l’exécution constatant l’adjudication, il convient de l’adresser au commissaire de justice (ex huissier de justice) afin que celui-ci le signifie au débiteur saisi et procède aux opérations d’expulsion. Pour commencer, il signifie un commandement de quitter les lieux.
S’agissant d’un bien destiné à l’habitation, le délai pour quitter les lieux est de 2 mois. A défaut de départ après ce délai, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique pour pouvoir procéder à l’expulsion (v. article « l’expulsion avec le concours de la force publique »). L’expulsion ne peut cependant pas intervenir pendant la trêve hivernale.
L’indemnité d’occupation
S’il ne libère pas les lieux, l’ancien propriétaire doit payer une indemnité d’occupation pour compenser son occupation et ce jusqu’à son départ.
Sauf accord entre l’adjudicataire et l’occupant, il appartiendra au nouveau propriétaire de saisir le Tribunal pour faire trancher cette question.
L’indemnité d’occupation sera fixée dans la décision de justice en fonction des caractéristiques du bien, de sa localisation, des charges afférentes.
A défaut de règlement spontané par l’ancien propriétaire, l’adjudicataire peut faire saisir les sommes correspondant au prix de vente détenues entre les mains du bâtonnier, si le prix n’a pas encore été distribué. Cette saisie est pratiquée par un commissaire de justice.
(Pour un article plus détaillé sur ces questions spécifiques, v. article « le maintien du débiteur saisi après l’adjudication »).
Le bien occupé par un locataire
Si le bien acquis aux enchères est loué, le propriétaire devient bailleur et ne peut évincer le locataire. Il doit respecter un formalisme très encadré pour obtenir le départ du locataire.
Bail portant sur un logement vide :
Si le bail vient à échéance moins de 3 ans après l’adjudication, alors le nouveau propriétaire devenu bailleur ne pourra donner congé au locataire qu’à l’expiration du 1er renouvellement (ex : pour un achat en juin 2022 avec un bail venant à échéance le 15 janvier 2023, le bailleur ne pourra donner congé que pour le 15 janvier 2026).
Si le bail vient à échéance plus de 3 ans après l’adjudication, le propriétaire pourra donner congé pour la date d’échéance du bail.
Bail portant sur un logement meuble :
Le propriétaire doit donner congé pour la date d’échéance du bail, sans avoir à attendre, à condition de respecter les dispositions légales et notamment la durée du préavis (3 mois).
En tout état de cause :
A défaut de départ volontaire à l’expiration du délai, le propriétaire pourra faire constater la validité du congé par le Tribunal et obtenir une décision ordonnant l’expulsion.
Jusqu’à son départ des lieux, le locataire est tenu de régler au nouveau propriétaire les loyers et charges conformément au bail signé avec l’ancien bailleur.
Le bien occupé par des squatteurs (voir article sur l’expulsion des squatteurs déjà publié)
Comme tous les biens, un bien acquis aux enchères peut être occupé par des occupants sans droit ni titre, lesquels peuvent être présents au jour de l’audience ou s’installer de manière irrégulière par la suite.
Dans les deux cas, la procédure pour les expulser et récupérer la jouissance du bien est identique.
Il convient dans un premier temps de solliciter sur requête, l’autorisation du juge des contentieux du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble de faire constater par commissaire de justice (ex huissier de justice) les conditions d’occupation du bien et le nom des occupants.
Une fois ces informations obtenues consignées dans un acte de commissaire de justice (d’huissier), le nouveau propriétaire saisit le juge des contentieux afin d’obtenir un jugement ordonnant leur expulsion. Sur la base de la décision de justice obtenue, la procédure d’expulsion classique est mise en œuvre (signification, commandement de quitter…). S’agissant néanmoins d’occupants entrés par voie de fait dans les lieux, il est possible d’obtenir du Tribunal qu’il supprime le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement pour procéder à l’expulsion.
Dans ce cas, dès la délivrance du commandement, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique. Egalement, le bénéfice de la trêve hivernale peut être supprimé dans ce cas.
Dans le cadre de la procédure aux fins d’obtenir un titre ordonnant l’expulsion, le propriétaire a intérêt à assigner les occupants pour obtenir leur condamnation à lui verser une indemnité d’occupation (v. ci-dessus la partie I-2) pour sa fixation).
Cet article a été écrit par Margaux Briole.
