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L'expulsion des squatteurs

Le propriétaire d’un bien ne peut expulser par ses propres moyens un occupant illégitime du bien lui appartenant. Pour autant, à la fin du confinement, la situation de propriétaires dont le bien s’était trouvé squatté par des tiers a fait grand bruit. Face à l’impuissance des propriétaires à récupérer leur bien, le législateur est intervenu.

La loi du 7 décembre 2020 a ainsi modifié l’article 38 de la loi du 5 mars 2007, dite loi DALO, et permet au propriétaire ou locataire en titre victime d’une violation de domicile dont le bien est squatté d’obtenir plus rapidement l’expulsion des occupants. Cette disposition vient protéger le droit de propriété et donner une solution contre les violations de domicile.

Les conditions de mise en œuvre de cet article

Quel bien est concerné ?

Cette procédure concerne les biens destinés à l’habitation de son propriétaire ou du locataire en titre.

Ainsi, si un squat survenait dans un commerce ou des bureaux, cette procédure ne pourrait s’appliquer.

De la même façon, cette procédure ne saurait s’appliquer lors de l’installation sans autorisation de personnes sur un terrain nu.

Quelles personnes sont concernées ?

Cette procédure ne s’applique qu’à l’encontre d’un occupant sans droit ni titre, c’est-à-dire une personne qui est entrée par manœuvres, menaces ou voie de fait, sans droit ni titre, au sein du bien ou logement d’autrui, pour y établir sa résidence principale.

Cette procédure d’expulsion ne peut pas être mise en œuvre contre une personne entrée dans les lieux légalement. Ainsi, cette procédure ne s’applique pas dans les cas suivants :

  • contre un locataire qui dispose d’un bail, même si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles (par ex : ne règle pas régulièrement son loyer, n’a pas d’attestation d’assurance),
  • contre un occupant contre lequel le propriétaire dispose déjà d’un titre exécutoire ordonnant l’expulsion (ex : jugement d’expulsion d’un locataire),
  • contre une personne qui est entrée dans les lieux du fait du propriétaire ou du locataire (ex : hébergement à titre gratuit d’un proche),
  • contre un colocataire, ou un co-indivisaire, ou un conjoint violent.

La procédure d'expulsion

Les actions du propriétaire

Conformément à l’article 38 de la loi DALO, lorsqu’il saisit la Préfecture, le propriétaire ou le locataire en titre qui victime d’une violation de domicile, doit démontrer :

  • que le logement occupé constitue sa résidence principale ou secondaire,
  • qu’il a fait constater par un officier de police judiciaire l’occupation illicite par un tiers,
  • qu’il a déposé une plainte contre l’occupant.

Avec ces trois éléments, le propriétaire demande alors au Préfet de mettre en demeure le squatteur d’avoir à quitter les lieux.

Il est conseillé de formuler cette demande par courrier recommandé.

Les actions de la Préfecture

Le Préfet dispose d’un délai de 48 heures pour décider s’il met en demeure l’occupant de quitter les lieux. Cette décision sera prise en tenant compte des éléments qui auront été portés à sa connaissance et notamment si les pièces produites démontrent bien que les conditions de l’article 38 de la loi DALO sont remplies.

S’il refuse de faire droit à la demande, le Préfet notifie au demandeur les motifs du refus.

S’il accepte de faire droit à la demande, alors le Préfet met en demeure l’occupant d’avoir à quitter le bien dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures. Cette mise en demeure est également affichée en Mairie et sur les lieux occupés. Si l’occupant illicite n’a pas quitté les lieux dans le délai donné, alors le Préfet procède aux mesures d’expulsion. La trêve hivernale ne s’applique en principe pas.

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