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La reprise du logement abandonné par le locataire

Si un locataire quitte les lieux sans donner congé au bailleur, ni lui remettre les clés, il est important de pouvoir récupérer au plus tôt le logement pour le relouer ou à tout le moins éviter que des tiers s’introduisent illégalement dans les lieux pour éventuellement y installer un squat. La loi dite Béteille du 22 décembre 2010 n° 2010-1609 a créé l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui instaure une procédure simple et rapide pour reprendre le logement laissé vacant par le locataire.

Conditions de mise en œuvre

Quel bien est concerné ?

Cette procédure ne peut être mise en œuvre que pour reprendre un local loué à usage d’habitation conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, peu important que le logement soit loué vide ou bien meublé.

Ainsi, la procédure de reprise Béteille ne peut être utilisée pour reprendre un bien loué à usage commercial ou professionnel, une remise ou une cave, ou même un emplacement de stationnement.

Quelles situations sont concernées ?

Cette procédure a vocation à reprendre un logement vacant qui a été abandonné par le (ou les) locataire(s) en titre sans avoir résilié le bail en envoyant un congé au propriétaire bailleur.

Ainsi, elle ne peut être mise en œuvre lorsque le logement est occupé, même si les occupants n’ont pas de titre d’occupation comme un bail. Pour cette situation, une procédure spécifique doit être mise en œuvre.

Egalement, la reprise Béteille ne saurait être utilisée contre un locataire encore dans les lieux même s’il ne respecte pas ses obligations contractuelles (ex : ne paie pas les loyers, n’a pas assuré le bien…) ou si le bailleur a lui-même donné congé au locataire et que celui-ci n’a encore libéré les lieux. Cette procédure de reprise ne peut être mise en œuvre lorsqu’une décision a été rendue, prononçant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion du locataire, car dans ce cas il faudra mettre en œuvre la procédure d’expulsion classique organisée par le code des procédures civiles d’exécution.

Procédure

Phase préalable non judiciaire

Lorsque le logement apparaît vacant, alors le propriétaire met en demeure le locataire par acte d’huissier de justice (appelé « acte extrajudiciaire ») de justifier dans un délai d’un mois qu’il occupe effectivement le bien loué. Le doute du bailleur sur l’occupation effective de son locataire apparaît souvent lorsque le locataire cesse de régler les loyers et charges. Aussi, la mise en demeure de justifier de l’occupation effective du bien peut être adressée en même temps qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 du 6 juillet 1989.

Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour répondre à la mise en demeure et justifier qu’il occupe le logement loué.

Si à l’issue du délai d’un mois le locataire n’a pas répondu à la mise en demeure du bailleur, alors l’huissier de justice procède à la constatation de l’état des lieux et constat notamment si le bien est ou non abandonné. Si le bien lui apparaît abandonné, alors l’huissier de justice dresse un procès-verbal de constat des opérations dans lequel est dressé un inventaire des biens qui auraient été laissés sur place en précisant s’ils lui apparaissent avoir une valeur marchande.

Phase judiciaire

Si l’huissier a bien constaté que le bien était inoccupé, le bailleur dépose, sur la base du procès-verbal dressé, une requête devant le Juge des Contentieux de la Protection du lieu de situation de l’immeuble

En fonction des éléments qui lui sont soumis et s’il constate que le bien est effectivement vacant, le juge constate la résiliation du bail. Si des biens sont dans les lieux, alors le juge ordonne leur vente aux enchères s’ils ont une valeur marchande ou autorise le bailleur à les détruire s’ils n’ont aucune valeur. Si des documents personnels et d’identité sont trouvés dans les lieux, alors l’huissier les conserve.

Sur la base de l’ordonnance rendue, l’Huissier de justice procède à la reprise des locaux sans délais.

Maître Margaux Briole

Cet article a été écrit par Margaux Briole.

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