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Droit immobilier

Qu’est-ce que le droit immobilier ?

Le droit immobilier peut se définir comme l’ensemble des droits découlant des immeubles bâtis ou non bâtis.

Il regroupe toutes les règles spécifiques concernant les biens immobiliers. La location, les troubles de voisinage, la construction, l'achat et la vente immobiliers, la sous-location, la copropriété, sont autant de problématiques abordées dans le droit immobilier.

Le droit de l’immobilier sera ici scindé en cinq branches ; la location, les transactions immobilières, la copropriété, le voisinage et la construction.

La location immobilière

Le contrat de bail

La location immobilière est l’opération qui consiste pour une personne, le locataire ou preneur, à recevoir l’usage et la jouissance d’un bien immobilier appartenant à une autre personne, le bailleur ou propriétaire.

Le contrat de location, appelé « contrat de bail » définit droits et obligations de chacune des parties. Si le logement loué sert de résidence principale au locataire, le bail doit respecter certaines règles. Il existe un certain nombre de mentions et informations obligatoires. Ces règles diffèrent notamment selon le type de location (logement ou meublé).

Si le bailleur et le locataire peuvent convenir ensemble d’insérer certaines clauses dans le contrat de bail, certaines clauses sont cependant interdites. Il s’agit de clauses abusives qui seront alors réputées non écrites. Le plus souvent, le bailleur exige le versement d’un dépôt de garantie. Son montant, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi. Un état des lieux doit être dressé lors de l’entrée du locataire dans les lieux. Un nouvel état des lieux sera dressé lors de la restitution des clés.

En cas de litige, la comparaison entre ces deux documents permettra de déterminer les responsabilités de chacune des parties.

Le contentieux locatif

Les rapports entre un locataire et son bailleur donnent lieu à de nombreux contentieux. Il peut arriver par exemple que le propriétaire ne tienne pas ses engagements, que le logement ne réponde pas aux critères de décence, que le locataire ne paie plus son loyer, que l’on constate des dégradations lors du départ de ce dernier, que le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie au locataire etc.

Lorsque les parties ne parviennent pas à régler le litige à l’amiable et que l’une d’elle s’estime lésée, elle peut introduire un recours contentieux. Si le recours à un avocat n’est pas nécessairement obligatoire, il est cependant très fortement conseillé. Il arrive en effet fréquemment qu’un demandeur soit débouté pour des questions de délais, de pièces manquantes ou de carence de preuve par exemple. L’avocat connait les rouages de la matière et recourir à ses services vous permettra d’optimiser les chances de succès de votre action en justice.

Les transactions immobilières

Il n’est pas rare qu’un litige émerge entre le vendeur et l’acheteur lors d’une transaction immobilière.

Avant la vente, il est essentiel que le vendeur remplisse certaines obligations à l’égard du futur acquéreur. Un certain nombre d’informations doivent être portées à sa connaissance et il est indispensable de veiller à ce qu’elles soient retranscrites dans l’acte de vente.

Après la vente, l’acheteur peut par exemple s’apercevoir que le bien est affecté de nombreuses malfaçons qui n’étaient visibles lors des visites. Bien souvent, les actes notariés comportent une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Contrairement à ce qu’il est possible de penser, l’insertion d’une telle clause ne prive pas l’acquéreur de tout recours. Dès lors que le vice affectant le bien est antérieur à la vente et qu’il était connu du précédent propriétaire, la responsabilité de ce dernier peut être engagée. Les professionnels ayant pu intervenir lors de la vente (agent immobilier, notaire, diagnostiqueur …) peuvent également voir leur responsabilité engagée.

Des travaux de réparation peuvent être nécessaires pour faire cesser les désordres affectant le bien. La question qui se pose alors est celle de savoir qui de l’ancien ou du nouveau propriétaire doit supporter les frais de remise en état ?

Les règles régissant cette matière sont particulièrement complexes. L’avocat saura vous conseiller et vous assister tant en phase amiable qu’en phase contentieuse.

La copropriété

La copropriété est un régime juridique qui permet la répartition de la propriété d’un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires.

Le régime fixe les règles de fonctionnement de la copropriété.

Il repose sur trois entités :

  • Le syndicat des copropriétaires qui regroupe l’ensemble des personnes propriétaires au sein de l’immeuble et prend les décisions concernant ce dernier ;
  • Le syndic de copropriété qui est chargé d’administrer l’immeuble ;
  • Le conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires qui assiste et contrôle le syndic.

Le régime de la copropriété

Le régime de la copropriété concerne les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, morcelés par lots de copropriété sur un même terrain. Il peut aussi s’appliquer, dans quelques cas particuliers à des maisons ainsi qu’à des locaux commerciaux ou professionnels.

Le bien en copropriété est toujours composé de parties privatives et de parties communes. Chaque lot est composé indivisiblement de parties privatives et d’une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes).

Le régime de la copropriété est encadré par la loi qui fixe un certain nombre de règles obligatoires pour l’utilisation et la gestion des immeubles soumis audit régime. L’essentiel du régime juridique est contenu dans le texte de base qui est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que dans son décret d’application, le décret n°67-223 du 17 mars 1967. Il existe également, pour chaque copropriété un règlement de copropriété qui contient à la fois des informations générales sur l’immeuble ainsi que concernant l’usage des parties
privatives. Il peut contenir des restrictions d’usage des lots de copropriétés. Le syndicat de copropriété veille au respect du règlement de copropriété.

Le syndicat de copropriété

Dans un immeuble en copropriété, tous les copropriétaires forment automatiquement le syndicat de copropriété. Ce dernier veille à la conservation et à l’administration de l’immeuble. Il peut agir en justice et sa responsabilité peut être engagée. Il se réunit chaque année au cours d’une Assemblée Générale. Pour exécuter les décisions prises au cours de l’Assemblée Générale, le syndicat des copropriétaires est doté de deux organes ; le syndic qui peut être professionnel ou bénévole ainsi qu’un conseil syndical chargé d’assister le syndic dans sa mission et de contrôler sa gestion.

Le trouble de voisinage

La vie en société impose à chacun de supporter certains désagréments pouvant être causés par son voisinage.

Cependant, si la gêne occasionnée excède les inconvénients normaux de voisinage, on parle de trouble anormal de voisinage et la responsabilité de son auteur peut être engagée.
La question qui se pose alors est celle de savoir quelles sont les limites acceptables et quand considérer que celles-ci ont été franchies.

La notion de « trouble anormal de voisinage » a été définie par la jurisprudence au fil des décisions rendues en la matière. Les troubles peuvent avoir diverses origines telles que le bruit, un empiétement sur votre propriété, les plantations à proximité de votre propriété, une privation de vue,
d’ensoleillement, des odeurs, la réalisation de travaux etc.

Lorsqu’il est établi, le trouble anormal de voisinage, constitue un abus de droit et la responsabilité de l’auteur des troubles peut donc être engagée. Celui-ci peut être condamné à des obligations de faire, à des interdictions ou encore à des dommages et intérêts.

La construction

Le droit de la construction est une branche du droit qui concerne notamment :

  • Les constructeurs ;
  • Les garanties et les assurances de constructions ;
  • Les contrats de constructions de maisons individuelles ;
  • Les contrats de promotion immobilière et de vente en l’état futur d’achèvement ;
  • Les marchés et conventions d’engagement des entreprises de construction ;
  • La réception des travaux ;
  • Les règles de l’art et des normes professionnelles en matière de construction ;
  • Les vices de constructions ;
  • Les expertises judiciaires.

Le droit de la construction, fixe les règles qui s’appliquent dans le cadre des rapports entre concepteurs d’ouvrages immobiliers, maîtres d’œuvre, maîtres d’ouvrage et entreprises.

Les règles qui régissent la matière sont particulièrement techniques et complexes et nécessitent une parfaite connaissance des règles applicables. La matière est encadrée par de nombreux délais. Les enjeux sont bien souvent considérables et le recours à un avocat est particulièrement opportun et ce dès la phase amiable.

Les avocats du réseau vous conseillent, vous assistent et vous représentent dans l’ensemble de ces matières.


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