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Quels sont les critères fiscaux pour qualifier une activité de marchand de biens ?

La Cour d’appel de Douai dans un arrêt du 18 juin 2020 rappelle que deux conditions sont  nécessaires  pour qualifier une activité de marchands de biens ; il faut que les opérations présentent un caractère habituel et procèdent d'une intention spéculative.

Quels étaient les faits ?

M. et Mme  D...B..., qui sont domiciliés à Cachy (Somme), ont acquis, le 2 avril 2010 et le 28 février 2011, deux terrains situés sur le territoire de cette commune. Ils ont vendu ces terrains, respectivement, le 11 août 2010 et le 7 mars 2011, sur chacun desquels avait été édifiée une maison d'habitation, et ont spontanément déclaré les plus-values correspondantes, qui ont été soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers. L'indivision  D... B... a fait l'objet, au cours de l'année 2013, d'une vérification de comptabilité, portant sur la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012. A l'issue de ce contrôle, l’administration fiscale a procédé à une requalification et a estimé que les intéressés s'étaient livrés, à raison de ces opérations d'achat et de revente, à une activité de marchand de biens et que ces opérations devaient être soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, tandis que la plus-value réalisée par eux devait être imposée en tant que plus-value professionnelle dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. . Les réclamations formées par les intéressés étant  rejetées, . M. et Mme D...-B... ont relevé appel du jugement du 21 décembre 2017 du tribunal administratif d'Amiens.

Quels étaient les textes invoqués ?

Aux termes de l'article 257 du code général des impôts : " I. - Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. / 1. Sont assimilés à des biens corporels et suivent le régime du bien immeuble auquel ils se rapportent : / 1° Les droits réels immobiliers, à l'exception des locations résultant de baux qui confèrent un droit de jouissance ; / (...) / 2. Sont considérés : / (...) / 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants (...) ".

Aux termes de l'article 35 de ce même code : " I. Présentent (...) le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des biens immobiliers (...). / 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ; / (...) ".

Quelle est la décision de la Cour d’appel ?

Sur la base des articles précités, la cour confirme la décision du tribunal administratif et précise les indices considérés comme déterminant dans la qualification d’une opération de marchand de biens, à savoir le caractère habituel et l’intention spéculative.

En effet, elle souligne que les deux opérations d’achat et de vente ont été réalisées sur une période allant du 2 avril 2010 au 7 mars 2011, et qu’elles ont été suivies de l’achat par les contribuables, le 28 mars 2011, d’un autre terrain et de l’engagement de travaux d’édification de biens immobiliers en vue d’une location sous un régime d’exonération fiscale. La condition de l’habitude, pour qualifier une opération de marchand de biens, est donc remplie.

Par ailleurs, la Cour indique  que les deux contribuables détenaient ensemble l’intégralité du capital d’une société exerçant l’activité de marchand de biens, de lotisseur et de promoteur immobilier. Enfin, les courts laps de temps, respectivement, soit d’un peu plus de quatre mois, soit de sept jours, séparant l’acquisition des terrains, comportant chacun une maison d’habitation, de leur achat-revente, démontrent l’intention spéculative des contribuables.

Maître Christophe Delahousse

Cet article a été écrit par Christophe Delahousse.

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