L’expulsion avec le concours de la force publique

Les conditions

Le déroulement de la procédure d’expulsion

En présence d’impayés de loyers, le bailleur fait délivrer un commandement de payer à son locataire et à défaut de réaction de celui-ci, le Tribunal constatera l’acquisition de la clause résolutoire du bail et l’expulsion du locataire. Sur la base de cette décision l’huissier de justice tente de procéder à l’expulsion du locataire mais il ne peut procéder y seul si le locataire s’y oppose. Dans ce cas, le concours de la force publique, c’est-à-dire l’assistance des forces de l’ordre, est requis. Plusieurs étapes doivent être respectées.

D’abord, l’huissier de justice délivre un commandement de quitter les lieux, visant un délai de deux mois pour un logement, de huit jours pour les autres locaux. Le commandement est dénoncé à la Commission Départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Ensuite, si à l’expiration du délai, les locaux ont été libérés et les clés restituées, la procédure est terminée. Si les locaux sont toujours occupés, alors l’huissier de justice requiert le concours de la force publique auprès de la Préfecture du lieu de situation de l’immeuble.

La trêve hivernale

L’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante ». Pendant cette période, l’Etat n’accorde pas le concours de la force publique.

La période de la trêve hivernale diffère selon le territoire et en fonction des conditions météorologiques. Exemple : en Guadeloupe et Martinique, la trêve cyclonique s’étend sur la période du 15 juillet au 30 octobre.

Pour l’année 2020, les règles ont été adaptées en raison de la crise du COVID-19 : la trêve a été repoussée jusqu’au 10 juillet. 

Le refus de concours de la force publique

La responsabilité de l’Etat

Pour diverses raisons, l’Etat peut refuser d’accorder le concours de la force publique. A défaut de réponse, dans le délai de 2 mois de la réquisition, l’Etat a refusé tacitement d’accorder son concours et l’expulsion du locataire ne peut intervenir.

En n’accordant pas son concours, l’Etat est tenu d’indemniser le bailleur lésé conformément à une jurisprudence ancienne et constante (Conseil d’Etat, 30 nov. 1923 - Couitéas). 

Il s’agit d’une responsabilité sans faute, de sorte qu’il convient seulement de démontrer que le concours de la force publique n’a pas été accordé dans le délai de deux mois pour obtenir réparation. 

La procédure d’indemnisation

Que le refus de concours de la force publique soit exprès ou tacite, le bailleur lésé peut obtenir l’indemnisation du préjudice que ce refus lui cause.

Il convient d’abord de former un recours gracieux auprès de l’Administration qui a refusé d’accorder le concours. Le bailleur doit rappeler la chronologie et former une demande d’indemnisation chiffrée. En pratique il s’agira de demander le paiement par l’Etat des loyers impayés. L’administration a deux mois pour répondre, et à défaut de réponse à l’issue de ce délai alors l’administration a refusé tacitement d’y faire droit.

Alors, le bailleur saisit le Tribunal administratif de sa demande d’indemnisation. S’agissant d’une responsabilité sans faute de l’Etat, la demande du bailleur lésé sera généralement accueillie favorablement par le Tribunal.

Il est fréquent que l’Etat propose la signature d’un protocole selon lequel l’Etat indemnise le bailleur et se subroge ensuite dans ses droits pour agir contre le locataire afin de recouvrer les sommes réglées.