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Le dépôt de garantie en bail d'habitation

Lors de l’entrée dans les lieux, le locataire remet au bailleur une somme d’argent en contrepartie de la bonne exécution des clauses et conditions du bail. On parle couramment de « caution » mais il faut en réalité parler de « dépôt de garantie ». Tant son montant, que sa restitution sont organisés par la loi du 6 juillet 1989.

Régime

Le montant

Le montant du dépôt de garantie doit figurer dans le contrat de location signé avant l’entrée dans les lieux conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le logement est loué vide et que le loyer est payable mensuellement, alors le dépôt de garantie ne peut excéder un montant supérieur à un mois de loyer hors charges.

Si le logement est loué vide et que le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, alors le propriétaire ne peut pas exiger la remise d’un dépôt de garantie.

Si le logement est loué meublé, alors le dépôt de garantie peut être fixé jusqu’à un montant égal à deux mois de loyer hors charges.

Attention, si le contrat a été conclu avant le 27 mars 2014 (date de l’entrée en vigueur de la loi ALUR), alors le montant du dépôt de garantie est libre.

Le montant du dépôt de garantie ne peut être révisé en cours de bail.

Le versement et l'utilité

Le dépôt de garantie est versé lors de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire (agence immobilière, administrateur de biens…).

Le dépôt de garantie est versé directement par le locataire ou par un organisme tiers (ex : Action logement, Fonds de solidarité pour le logement).

Il peut être versé par virement ou en espèces et dans ce cas le locataire est bien fondé à solliciter la remise d’un reçu en contrepartie. En cas de remise par chèque, le bailleur peut l’encaisser immédiatement.

Le dépôt de garantie est une garantie donnée au bailleur par le locataire de la bonne exécution des clauses et conditions du bail.

Restitution en fin de bail

La somme restituée

Au départ du locataire, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie. Lorsque le bien est loué à plusieurs colocataires et qu’un seul donne congé, alors celui-ci ne peut obtenir du bailleur la restitution du montant qu’il a versé au titre du dépôt de garantie mais doit se tourner vers les autres colocataires.

Ainsi, à la fin de la location, le bailleur peut déduire de la somme qu’il détient le montant des réparations locatives nécessaires à la remise en état du bien, ou bien le montant de la régularisation de charges due pour la durée du bail.

Le délai de restitution et recours du locataire à défaut de restitution

A la fin du bail, le bailleur dispose d’un délai pour restituer le dépôt de garantie en tout ou partie au locataire.

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (c’est-à-dire qu’il n’y a pas d’éléments cassés ou manquants par rapport à l’entrée), alors le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de la restitution des clés pour rendre le dépôt de garantie au locataire.

Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, alors le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie déduction faite des sommes éventuellement retenues par exemple au titre des réparations locatives. Toutes ces dépenses doivent être justifiées par des documents (factures, décompte des loyers impayés, constat d’huissier).

Si le bailleur ne restitue pas la somme revenant au locataire dans le délai, alors le locataire est recevable à solliciter le paiement d’une indemnité égale à 10% du montant du dernier loyer réglé par mois de retard commencé. Il appartient pour ce faire au locataire d’adresser une mise en demeure au bailleur notamment avec l’aide d’un avocat.

Maître Margaux Briole

Cet article a été écrit par Margaux Briole.

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