Le retard ou le défaut de paiement du prix d’adjudication

Le délai de paiement du prix de vente

L’adjudicataire dispose d’un délai de 2 mois à compter de l’audience d’adjudication pour payer le prix, conformément aux dispositions de l’article R. 322-56 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le versement au séquestre ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations du prix auquel est tenu l'adjudicataire en application de l'article L. 322-12 est opéré dans un délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu'au versement complet du prix ou sa consignation. »

Personnellement, je recommande toujours à mes clients d’attendre 1 mois pour payer le prix, et donc de le payer entre +1 et +2 mois à compter de l’audience d’adjudication.

En effet, en zone urbaine, les collectivités publiques disposent d’un délai de 30 jours pour exercer leur droit de préemption , et en zone rurale, les SAFER disposent d’un délai de 1 mois pour le faire.

Par ailleurs, le locataire qui occupait l’immeuble vendu aux enchères et à qui l’audience d’adjudication n’a pas été dénoncée dispose d’un délai de 1 mois à compter de la vente pour se substituer à l’adjudicataire

Tout cela signifie qu’il est opportun d’attendre 1 mois pour payer, pour éviter d’éventuelles complications.

Les sanctions du défaut de paiement

Le texte sanctionne très durement l’enchérisseur qui a été déclaré adjudicataire et qui ne parvient pas à respecter le délai de paiement de 2 mois.

Il existe deux hypothèses : soit l’adjudicataire paye en retard, soit il n’arrive pas à payer du tout.

Nous allons examiner ces deux hypothèses à tour de rôle.

Le retard de paiement du prix de vente

Si l’adjudicataire ne parvient pas à payer le prix de vente dans le délai de 2 mois, alors il devra s’acquitter d’intérêts au taux légal calculés sur le prix d’adjudication à l’expiration de ce délai de 2 mois.

Ce taux légal sera majoré de 5 point au bout de 2 mois supplémentaires, c’est-à-dire à partir de +4 mois après l’audience d’adjudication, par application de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier.

Sur la question du taux légal, il est à préciser qu’il existe deux taux légaux en vigueur en France : le taux applicable lorsque le créancier est une personne physique n’agissant pas pour des besoins professionnels, et le taux applicable dans tous les autres cas, conformément à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier.

Si le débiteur qui fait l’objet de la procédure de saisie immobilière est un particulier, alors le taux légal applicable sera le premier.

Or le taux légal applicable aux particuliers est beaucoup plus important que le taux légal applicable aux professionnels et aux sociétés. Il est mis à jour tous les trimestres, et s’établir à la date de la rédaction de cet article à 3,11 %, contre 0,84 % pour le taux des créances des professionnels.

Cela signifie que si ce taux est majoré, il s’élèvera à 8,11 % (3,11 + la majoration de 5 points), et qu’il sera calculé sur le prix d’adjudication. Si le prix d’adjudication est élevé, le montant des intérêts de retard peut donc augmenter très vite.

Le défaut de paiement du prix de vente

L’hypothèse du défaut de paiement du prix de vente constitue un véritable scénario catastrophe tant les sanctions prévues par le code des procédures civiles d’exécution sont dures.

Si l’adjudicataire ne parvient pas à payer le prix, alors les parties à la procédure de saisie immobilière pourront engager une procédure de réitération des enchères.

Si cette procédure est engagée, alors l’adjudicataire défaillant encourt les sanctions suivantes :

• Si le prix de la nouvelle vente forcée est inférieur à celui de la première, il peut être condamné au paiement de la différence. Par exemple s’il a acheté le bien 200 000 €, qu’il n’arrive pas à payer, et que la procédure de réitération aboutit à une nouvelle vente au prix de 160 000 €, il peut être condamné à payer la différence, soit 40 000 €.
• Il devra supporter les frais taxés de la première vente aux enchères, c’est-à-dire tous les frais de procédure, dont le montant s’élève généralement à plus de 6 000 €.
• Il devra payer des intérêts de retard selon les règles indiquées ci-dessus de la première jusqu’à la seconde vente.
• Enfin, toutes les sommes déjà payées seront perdues. Cela signifie que non seulement le chèque de banque de 10 % du montant de la mise à prix, qu’il aura nécessairement remis à son avocat avant l’audience d’adjudication, sera perdu ; mais cela signifie également que tout ce qu’il a déjà payé sera perdu. Par exemple, s’il a payé 190 000 € sur un prix de vente de 200 000 € et qu’il ne parvient pas à payer les 10 000 € manquants, alors il perdra la totalité des sommes déjà payées, soit 190 000 €. Cette sanction s’ajoutera aux précédentes.

Le défaut de paiement est donc sanctionné de façon extrêmement sévère et il appartiendra à la personne qui souhaite pousser les enchères de prendre les précautions nécessaires.