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Le congé pour vente

Par principe, le locataire a droit au renouvellement de son contrat de location à chaque échéance (tous les trois ans pour les locations « nues » et chaque année pour une location « meublée »).

Le bailleur peut néanmoins mettre fin au bail sous certaines conditions.

Il dispose notamment d’une faculté de résiliation du bail lorsqu’il souhaite vendre son bien sans transférer le bail du locataire au prochain acquéreur. Il doit alors donner congé à son locataire.

Le congé est la notification par laquelle le propriétaire demande au locataire de quitter les lieux.

Il est soumis à un formalisme précis et doit respecter un préavis de six mois pour une location vide (article 15 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989) ou de trois mois pour une location meublée (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989).

Congé pour vente et préavis

Le congé pour vente doit être délivré au locataire 6 mois avant le terme du bail pour une location « nue » et 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée.

Cette règle doit être scrupuleusement respectée car à défaut le contrat de bail sera automatiquement reconduit.

Le bailleur doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail.

La notification du congé peut intervenir par voie d’huissier de justice, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis court à partir du jour de la réception effective de la notification, ce qui signifie que si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n’est pas valable.

Le congé peut être délivré de façon anticipée bien avant le délai de 6 mois ou de 3 mois.

Il sera valable mais ne prendra effet qu’à la date à laquelle il aurait dû être donné.

Logement « nu » - préavis de 6 mois

Si la date de fin du bail est le 1er janvier mais que le locataire se voit notifier le congé le 5 juin, le congé est valable mais le délai de préavis ne commencera à courir qu’à compter du 1er juillet et le congé ne prendra effet que le 1er janvier.

A qui doit-être adressé le congé pour vente ?

Le congé pour vente doit être adressé séparément à chaque partie au contrat de bail.

En cas de pluralité de locataires, il convient de notifier séparément à chacun des locataires le congé.

Le congé doit également être adressé à l’époux ou au partenaire du locataire à la condition que le bailleur ait été informé de la célébration du mariage ou de la conclusion du PACS. 

Il convient de noter que la loi protège les locataires âgés de plus de 65 ans le jour où le bail expire et disposant de ressources modestes (inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution de logements locatifs conventionnés).

S’il existe plusieurs titulaires du bail, il suffit que l’un d’entre eux remplisse les conditions légales.

Les locataires qui ont à leur charge une personne de plus 65 ans vivant sous leur toit sont également protégés sous certaines conditions (la personne de plus de 65 ans doit être fiscalement à la charge du locataire).

A la date de notification du congé, le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement doit être inférieur à certains plafonds.

Le propriétaire, ne peut alors leur donner congé que dans certaines conditions, à savoir :

  • Si le propriétaire a plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;

ou,

  • S’il possède des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources à la date de la notification.

Le propriétaire peut également donner congé à un locataire protégé s’il lui trouve une solution de relogement correspondant aux besoins et possibilités du locataire.

Le logement proposé doit être situé à proximité.

Le contenu du congé pour vente

Le locataire bénéficie d’un droit de préemption (sauf si un proche parent du propriétaire se porte acheteur du logement).

S’il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d’un droit de préemption.

Le congé pour vendre vaut offre de vente et c’est la raison pour laquelle il doit contenir :

  • Le prix de vente ;
  • Les modalités de paiement du prix ;
  • La désignation du bien vendu (et ses annexes).

L’offre de vente est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.

Le silence du locataire vaut refus.

Le congé doit par ailleurs contenir la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989.

Durant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour son temps réel d’occupation du logement. 

Il peut donc décider de restituer le logement à tout moment au cours du préavis.

Maître Prisca Vitali

Cet article a été écrit par Chloé Gobet-Lopes.

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