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Les vices cachés en droit immobilier

L’article 1641 du Code Civil dispose que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il est important de noter à titre liminaire que la garantie des vices cachés ne s’applique cependant pas à toutes les ventes immobilières.

Trois types de ventes en sont exclues, à savoir :

  • Les ventes faites par autorité de justice (comme les ventes aux enchères publiques) ;
  • Les ventes aléatoires (ou contrat aléatoire ), telles que les ventes en viager ;
  • Les ventes d’immeubles à construire qui sont soumises à un régime spécifique de garantie édicté par les articles 1792 et suivants du Code Civil (telles que les ventes en l’état futur d’achèvement).

Qu’est-ce qu’un vice caché dans l’immobilier ?

Pour pouvoir être qualifié de vice caché, le vice doit répondre aux critères suivants :

  • Un vice caché affectant l’usage de l’immeuble ;
  • Le caractère caché du vice ;
  • L’antériorité du vice caché.

Un vice caché affectant l’usage de l’immeuble

Le vice doit d’abord présenter un certain degré de gravité.

Il doit en effet rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminuer tellement son usage que s’il l’avait connu, l’acheteur n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis à un moindre prix.

Il doit ainsi s’agir d’un défaut susceptible de compromettre l’utilisation que l’acheteur souhaite faire du bien ou en diminuer sensiblement sa valeur.

Le vice doit être inhérent à l’immeuble.

 Constituent par exemple des vices cachés :

  • La présence de termites ;
  • Une fente dans un mur extérieur dès lors que ce désordre a une incidence sur la solidité de l’immeuble ;
  • Le défaut d’étanchéité d’une toiture ;
  • Le risque d’inondation rendant le sous-sol à usage d’habitation impropre à sa destination ;
  • L’absence d’eau courante pour une maison d’habitation équipée de canalisations et de robinetteries.

Le caractère caché du vice

Le vendeur ne doit la garantie des vices cachés que pour les défauts cachés de l’immeuble.

Il n’est donc pas tenu des vices apparents, ; c’est-à-dire ceux que l’acheteur aurait pu voir par lui-même avant la vente.

L’acquéreur négligent qui n’a effectué aucune vérification ne peut pas se prévaloir de l’ignorance du vice affectant le bien.

L’article 1642 du Code Civil précise d’ailleurs que :

« Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

Il convient néanmoins de noter que peut être considéré comme un vice caché le vice dont l’acheteur a eu une connaissance insuffisante avant la vente.

C’est par exemple le cas d’une fuite d’eau mentionnée dans un diagnostic immobilier qui ne suffit pas à caractériser la connaissance par l’acheteur du vice dans son ampleur et ses conséquences.

Pour apprécier le caractère apparent ou caché du vice, il sera tenu compte de la qualité de l’acheteur (professionnel ou non-professionnel).

L’antériorité du vice caché

Le vice ne peut être retenu que s’il existait antérieurement à la vente.

Il n’est pas rare qu’une expertise judiciaire soit nécessaire pour déterminer la date d’apparition du vice.

Quels recours en cas de vice caché ?

Lorsque l’ensemble des conditions ci-avant exposées sont remplies, il est possible d’engager une action judiciaire à l’encontre du vendeur.

L’acquéreur dispose ainsi d’un délai de deux ans à partir du moment où il découvre le défaut pour intenter une action en justice.  

Il pourra alors choisir entre :

  • L’action rédhibitoire qui lui permettra de faire annuler la vente et de se faire restituer le prix ;
  • L’action estimatoire qui lui permettra de conserver le bien mais d’obtenir une réduction du prix de la vente.

Il est en outre possible d’obtenir des dommages et intérêts sous certaines conditions, à savoir :

  • Lorsque le vendeur est un professionnel ;
  • Dans le cas où le vendeur est un particulier, s’il avait connaissance du vice avant la vente.

Il convient cependant de noter que dans la majorité des ventes immobilières, l’acte de vente comporte une clause dite d’exclusion de garantie des vices cachés souvent rédigées comme suit :

«L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison:

  • Des vices apparents,
  • Des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas

  • Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
  • S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Selon une jurisprudence constante, cette clause ne peut être écartée que si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur (et donc que ce dernier connaissait l’existence du vice) ou s’il est (ou peut être assimilé) à un professionnel.

Il est le plus souvent indispensable de solliciter au préalable la désignation d’un expert judiciaire avec notamment pour mission de constater l’existence du vice, d’en déterminer la date d’apparition, de dire si celui-ci était caché ou apparent et s’il était connu des vendeurs et/ou de l’acheteur au moment de la vente.

L’expert préconisera également les travaux nécessaires pour remédier au vice et en chiffrera le coût.

Il aura enfin pour mission de se prononcer sur les préjudices subis par l’acquéreur.

Le rôle de l’avocat est essentiel à tous les stades de ce type de procédure.

Ses conseils et son assistance s’avèrent indispensables pour faire valoir vos droits et obtenir réparation.

Maître Chloé Gobet-Lopes

Cet article a été écrit par Chloé Gobet-Lopes.

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