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Le renouvellement du bail commercial

Lorsque le bail commercial arrive à son terme, le locataire et le bailleur peuvent souhaiter le renouveler. Un certain formalisme doit être respecté pour engager ce renouvellement et fixer les conditions du nouveau bail.

Initier le renouvellement

Que le bail soit d’une durée de 9 ans (« bail 3/6/9 ») ou de plus de 9 ans, si aucune diligence n’est entreprise à la fin du bail, celui-ci continue à courir dans les mêmes conditions après son terme : on parle de tacite prorogation.

Si l’une des parties désire modifier les conditions du bail, alors elle doit engager la procédure de renouvellement.

A la demande du bailleur : le congé avec offre de renouvellement

Le bailleur qui souhaite mettre fin et renouveler le bail en cours doit délivrer un congé avec offre de renouvellement. Ce congé est délivré par un huissier de justice au locataire.

Il doit être donné au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Lorsque le congé est donné pendant la période de tacite prorogation, alors le congé prend effet 6 mois après sa délivrance et pour le dernier jour du trimestre civil suivant (article L145-9 du Code de commerce).

Alors, le bail en cours prend fin et un nouveau bail débute.

Dans l’acte, le bailleur peut préciser le montant du nouveau loyer qu’il souhaite voir fixer.

A la demande du preneur : la demande de renouvellement

Si le bailleur n’a pas fait délivrer de congé au preneur, alors le locataire peut demander le renouvellement de son bail conformément à l’article L145-10 du Code de commerce.

Cette demande de renouvellement est adressée au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

Il est d’usage pour le preneur de préciser le montant du loyer qu’il souhaite.

La demande de renouvellement met fin au bail en cours pour le dernier jour du trimestre civil suivant la demande et fait courir un nouveau bail à compter du lendemain.

Le bailleur a trois mois à compter de la réception de la demande pour faire savoir s’il accepte le renouvellement ou s’il le refuse, en précisant les motifs de ce refus ou en offrant de payer une indemnité d’éviction. A défaut de réponse dans le délai, il est présumé être d’accord sur le principe du renouvellement.

Les conditions du renouvellement

L’accord du bailleur ou du preneur sur le renouvellement demandé par l’autre partie n’emporte pas d’accord automatique sur le contenu du bail renouvelé, notamment en ce qui concerne le loyer du bail renouvelé.

La fixation du loyer

Pour fixer le montant du loyer du nouveau bail, l’accord des parties doit être exprès.

Par exemple : le bailleur qui ne répond pas à la demande de renouvellement est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, mais cela ne vaut pas pour le loyer proposé.

Les parties vont ainsi négocier pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

Les parties disposent d’un délai de 2 ans pour se mettre d’accord. Dans l’attente, c’est l’ancien loyer qui doit être réglé.

A défaut d’accord, il conviendra de saisir le juge des loyers commerciaux suivant la procédure sur mémoire pour faire désigner un expert judiciaire.

En principe, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, qui dépend des caractéristiques du local et de sa situation géographique. Néanmoins, afin d’éviter que le loyer augmente trop brutalement, le législateur a créé le mécanisme du plafonnement : le loyer renouvelé ne peut pas dépasser le montant du loyer tel qu’il résulterait de l’application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), sauf existence d’un motif à déplafonnement (article L145-34 du Code de commerce).

Les autres clauses du bail

Sous réserve de ce qui précède, le bail est renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail antérieur. Ainsi, les parties peuvent négocier les termes du nouveau bail mais une partie ne peut imposer une nouvelle clause si l’autre y est opposée.

Ce principe souffre d’une exception, à savoir que si une loi nouvelle contenant des dispositions impératives, d’ordre public, a été adoptée depuis la prise d’effet de l’ancien bail alors ses dispositions s’appliquent automatiquement au nouveau bail, sans que les parties ne puissent s’y opposer.

Le terme du bail commercial : préconisations

Même s’il n’est pas nécessaire de signer un nouvel acte qui reprend toutes les clauses et conditions du bail renouvelé et qu’un avenant précisant les modifications par rapport au précédent bail suffit, il apparaît néanmoins judicieux de signer un nouvel acte qui reprend l’ensemble des dispositions applicables pour disposer d’un seul et unique acte auquel se référer en cas de difficultés. Procéder ainsi est d’autant plus conseillé que le nombre de modifications par rapport au précédent bail est important.

Maître Prisca Vitali

Cet article a été écrit par Margaux Briole.

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