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L’expulsion du débiteur saisi après la vente par adjudication

Vous avez acquis un bien aux enchères mais l’ancien propriétaire qui subit la procédure de saisie immobilière se maintient dans les lieux. Que faire ?

L’expulsion de l’ancien propriétaire

Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion

L’ancien propriétaire doit quitter les lieux à l’issue de la procédure de saisie.

L’article L 322-13 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit en effet que : « Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi ».

Il n’est donc pas nécessaire d’engager une nouvelle procédure pour obtenir un titre exécutoire et procéder à l’expulsion de l’occupant. 

Après une mise en demeure infructueuse, il suffit de mandater un huissier de justice pour procéder à l’expulsion en lui adressant le jugement d’adjudication rendu par le Juge de l’exécution.

L’huissier délivrera alors un commandement de quitter les lieux. Si le bien en cause est un logement, alors l’occupant dispose d’un délai de 2 mois pour quitter les lieux, pour les autres biens le délai est de 8 jours. 

Le concours de la force publique 

Si l’occupant n’a pas quitté les lieux spontanément à l’issue du délai visé au commandement, l’huissier de justice requerra le concours de la force publique, c’est à dire il demandera que les forces de l’ordre l’assistent afin d’entrer dans le logement et d’expulser l’ancien propriétaire.

A compter de la demande, l’Etat dispose d’un délai de 2 mois pour accorder le concours de la force publique.

Le concours de la force publique ne peut être accordé pendant la trêve hivernale qui court en métropole du 1er novembre au 31 mars 2020 inclus, sauf dispositions contraires spéciales (exemple covid). Si le concours n’est pas accordé à l’issue du délai de 2 mois, alors l’Etat est en faute et est tenu d’indemniser l’adjudicataire (mettre un lien vers l’article soumis au mois de juillet 2020 sur ce point)

L’indemnité d’occupation

La fixation du montant de l’indemnité d’occupation

Comme tout occupant d’un local appartenant à un tiers, l’ancien propriétaire débiteur de la procédure de saisie immobilière est tenu de compenser son occupation des lieux par le paiement d’une somme appelée indemnité d’occupation qui correspond au loyer et charges qui auraient été dus par un locataire. 

A défaut d’accord entre l’adjudicataire et l’occupant sur le montant de cette indemnité, il sera nécessaire de saisir le juge des contentieux de la protection (ex tribunal d’instance) du tribunal du lieu de situation de l’immeuble. 

Il appartient au propriétaire de produire tous les éléments utiles permettant de fixer le montant de l’indemnité, exemple : des annonces immobilières de biens similaires situés dans les alentours, consultation de la DRIHL si le bien se situe dans une zone où l’encadrement des loyers est applicable...

Le paiement de l’indemnité d’occupation

Une fois l’indemnité fixée, l’ancien propriétaire occupant le bien doit la payer du jour de la vente par adjudication jusqu’à son départ des lieux.

A défaut de paiement spontané, l’adjudicataire a la faculté de faire procéder à une saisie sur les sommes détenues entre les mains du bâtonnier. En effet, le prix de vente payé par l’adjudicataire est séquestré par le bâtonnier jusqu’à la distribution, qui peut intervenir un an après la vente par adjudication.

Pour ce faire, il convient de se tourner vers un huissier de justice qui va délivrer un commandement de payer sur la base de la décision rendue et, à défaut de paiement dans le délai fixé, il saisira les sommes dues entre les mains du bâtonnier.

Procéder à cette saisie permet d’éviter que le débiteur saisi, occupant illégal du bien, perçoive la totalité du prix de vente et s’abstienne de payer les indemnités d’occupation…

Maître Margaux Briole

Cet article a été écrit par Margaux Briole.

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