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Permis de construire modificatif et modification des règles d’urbanisme

Il arrive qu’à la date de demande de permis modificatif les règles d’urbanisme, et notamment le plan local d'urbanisme (PLU), aient changé. Ainsi, le changement du PLU peut venir modifier les règles de constructibilité applicable sur le terrain accueillant le projet.

Lorsque le permis est devenu définitif (pas de retrait, pas de contestation des tiers), les droits dont dispose le titulaire ne peuvent pas être remis en cause.

Toutefois, en principe, pour pouvoir être légalement délivré le permis modificatif doit être conforme aux règles en vigueur.

Comment faire cohabiter les droits acquis du détenteur du permis initial et la demande de permis modificatif ?

Pour préserver les droits acquis par l'autorisation d'urbanisme initiale, il a été jugé que « si le règlement du plan d’occupation des sols, entré en vigueur postérieurement à la date de délivrance du permis de construire initial ne permettait plus, à la date de délivrance du permis modificatif, la construction d’un hall de stockage industriel sur le terrain du demandeur, le préfet ne pouvait légalement, sans méconnaître les droits que tenait l’intéressé du permis de construire antérieurement délivré et devenu définitif, lui refuser pour ce motif l’autorisation d’apporter au projet des modifications qui, ayant notamment pour objet de réduire la surface du bâtiment, ne portaient pas à la nouvelle réglementation d’interdiction de construire, une atteinte supplémentaire par rapport à celle résultant du permis initial » (CE, 26 juillet 1982, n° 23604 ; CE, 17 janvier 1990, n° 72070).

Ainsi, comment apprécier la légalité d’un permis de construire modificatif lorsque les règles d’urbanisme ont changé en défaveur du titulaire du permis de construire ?

Conditions d’obtention du permis modificatif

Le permis modificatif permet de faire évoluer le projet ou de le régulariser en cas de contentieux, sans remettre en cause le permis initial devenu définitif.

L’intérêt du permis modificatif

Le permis modificatif n’est pas un nouveau permis de construire , il permet au titulaire d’un permis de construire de demander des modifications pour des changements mineurs, pendant toute la durée des travaux.

Les modifications peuvent concerner l’aspect extérieur du bâtiment, l’augmentation ou la réduction de la surface de construction, voire même le changement de destination d’une partie des locaux.

Le permis modificatif ne doit pas comporter de modifications, qui par leur nature ou leur ampleur, portent atteinte à la conception et l’économie générale du projet autorisé par le permis de construire initial, qu’il s’agisse d’un permis modificatif intervenant en dehors de tout contentieux ou dans le cadre d’une instance contentieuse ou après.

Le permis modificatif peut également servir de régularisation du permis de construire initial, pendant un contentieux en annulation devant le tribunal administratif, ou à l’issue de celui-ci (article L. 600-5-1 et L. 600-5 du code de l’urbanisme).

Sécurisation du permis initial

Le permis de construire initial reste acquis s’il est devenu définitif, et ainsi seul le permis de construire modificatif pourrait, le cas échéant, être contesté. Le Conseil d’Etat a donc pris position sur l’intérêt à agir, qui doit être apprécié au regard du seul impact sur le requérant des modifications apportées au projet initial et non pas au regard de la globalité du projet de construction (CE, 17 mars 2017, n° 396362).

Le pétitionnaire peut ainsi modifier son projet en limitant les risques contentieux.

Le permis modificatif ne peut pas être déposé après la déclaration d’achèvement des travaux (CAA Marseille, 21 octobre 2010, n° 08MA03350 ; CE, 1er octobre 2015, n° 374338). Toutefois, le Conseil d’Etat a considéré que la faculté de déposer un permis en cours d’instance contentieuse n’est pas subordonnée, en principe, à la condition que les travaux autorisés par ce permis n’aient pas été achevés (CE, 22 février 2017, n° 392998). Désormais, il importe seulement que la régularisation soit possible.

Conditions de légalité interne du permis modificatif

Si les règles d’urbanisme ont changé entre la délivrance du permis initial et la demande de permis modificatif, les règles de légalité du permis modificatif dépendent du permis initial, de sa légalité et de l’existence d’un recours à son encontre.

Si le permis initial est entaché d’illégalité et fait l’objet d’un recours en annulation

Lorsque le permis de construire initial est entaché d’illégalité et qu’il fait l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal administratif, le permis modificatif, pour être légal, doit porter sur l’ensemble du projet de construction.

Ainsi, la légalité du permis modificatif s’appréciera conformément aux règles édictées pour les constructions existantes illégales.

Cela signifie que lorsqu’il y a une méconnaissance d’une règle d’urbanisme par le permis initial, le permis modificatif devra permettre une régularisation de l’ensemble du projet de construction.

Le permis modificatif ne pourra être délivré que si l’ensemble du projet de construction est conforme aux règles en vigueur à la date de la délivrance du permis modificatif.

Si le permis initial est entaché d’illégalité mais ne fait pas l’objet d’un recours en annulation

Lors que le permis initial est entaché d’illégalité, mais qu’il est devenu définitif en l’absence de recours des tiers, alors le permis modificatif doit ne pas porter atteinte à la nouvelle réglementation une atteinte supplémentaire par rapport à celle du permis initial.

Le permis modificatif ne pourra être délivré que si les modifications demandées ne concernent pas la règle méconnue ou n’aggravent pas l’illégalité du projet par rapport aux règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du permis modificatif.

Si le permis de construire initial n’est pas entaché d’illégalité

Le permis modificatif ne doit pas porter d’atteinte supplémentaire à la nouvelle réglementation par rapport à celle résultant du permis initial.

Le permis modificatif ne pourra être délivré que si les modifications ne concernent pas la règle méconnue ou n’aggravent pas l’illégalité du projet par rapport aux règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du permis modificatif.

Maître Laura Lemarié

Cet article a été écrit par Zoé Poncelet.

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