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Quelles sont les incidences fiscales de la détention d’un compte courant dans une SCI ?

L’affectation du résultat d’une SCI en compte courant d’associé

Les associés qui exploitent un bien immobilier grâce à une Société civile immobilière (SCI) décident très régulièrement de placer leurs bénéfices sociaux en compte courant d’associés.

En effet, le résultat foncier d’une SCI soumise à l’impôt sur les revenus permet souvent de rembourser le capital emprunté auprès des établissements de crédit en vue de financer l’acquisition de l’immeuble.

Cependant, malgré des résultats excédentaires, les associés ne peuvent généralement percevoir les bénéfices de la société en raison des remboursements de la dette bancaire.

Lorsque ces bénéfices ne peuvent être distribués aux associés, l’assemblée générale de la SCI décide généralement :

  • Soit d’inscrire les bénéfices de la SCI en compte courant d’associés, ce qui permettra aux associés de se faire payer ultérieurement les sommes correspondant aux bénéfices réalisées ;
  • Soit d’incorporer ces bénéfices aux réserves de la SCI.

Il convient de mesurer les conséquences fiscales de la première hypothèse.

Conséquences fiscales en cas de cession des parts sociales

Lors de la cession de parts sociales détenues dans une SCI, l’associé cédant est soumis au régime de la plus-value sur titres de société à prépondérance immobilière.

Cette plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition des titres augmenté de certains frais.

Même si l'immeuble a été acquis grâce aux deniers personnels du contribuable qui disposait d'un compte courant créditeur dans la société, le calcul de la plus-value s'effectue en ne retenant que la valeur nominale des parts : les sommes avancées ne constituent pas des charges à inclure dans le prix d'acquisition des titres (CAA Nancy 31-7-1997 n° 94-1783, 2e ch., Morange). 

En conséquence, les comptes courants d’associé des SCI ne peuvent être utilisés pour majorer le prix d’acquisition des parts sociales. 

La jurisprudence Baradé (Conseil d’Etat, 9 mars 2005 n° 248825) prévoit en outre qu’il convient de retenir comme prix d'acquisition, la valeur nominale des titres : 

  • majorée de la quote-part des bénéfices de cette société revenant à l'associé qui a été ajoutée aux revenus imposés de celui-ci durant la période de détention des titres,
  • puis minorée des déficits que l'associé a déduits pendant cette même période,
  • et enfin minorée des bénéfices ayant donné lieu à une distribution au profit de l'associé.

Le prix d’acquisition des parts sociales doit ainsi être minoré de la totalité des bénéfices qui ont été inscrits sur les comptes courants des associés et cela augmente d’autant la plus-value réalisée.


Exemple chiffré : vente des parts sociales d’une SCI

Si on prend le cas d’une SCI au capital de 1000 euros détenue à 50% par un associé qui souhaite vendre toutes ses parts sociales.

La SCI a financé l’acquisition de l’immeuble d’une valeur de 200.000 euros grâce à un emprunt bancaire et les résultats fonciers de chaque exercice de la SCI ont été entièrement  inscrits sur le compte courant d’associé qui s’élève à 50.000 euros.

L’associé décide de céder ses parts sociales et son compte courant d’associé pour un prix correspondant à ses droits sur l’immeuble propriété de la SCI à savoir 100.000 euros répartis de la façon suivante :

  • 50.000 euros en contrepartie de la vente des parts sociales ;
  • 50.000 euros en contrepartie de la cession du compte courant d’associé.

En l’absence de mise en réserve des bénéfices, cet associé réalisera la plus-value suivante avant imputation de l’abattement pour durée de détention et sans tenir compte des imputations liées aux frais d’acquisition et de travaux :

50.000 – 500 = 49.500 euros

Ceci alors même que ce même associé aurait réalisé une moins-value en cas de mise en réserve des bénéfices de la SCI :

50.000 – 50.000 – 500 = - 500 euros

Les comptes courants qui constituent une dette vis-à-vis de l’associé ne peuvent venir majorer le prix d’acquisition de l’immeuble. Il en résulte que la plus-value imposable sera très élevée.


Topo sur les conséquences fiscales de la détention d’un compte courant d’associé dans une SCI

Résumé : Acheter aux enchères publiques

Il n’est pas recommandé de faire figurer en compte courant d’associé les bénéfices que réalise une SCI soumise à l’impôt sur les revenus sous peine de voir ces comptes courants doublement taxés en cas de cession ultérieure des parts sociales de la société.

Lorsque ces bénéfices ne peuvent être distribués en l’absence de liquidité suffisante au sein d’une SCI, il est préférable d’incorporer les bénéfices aux réserves de la SCI. Cela permet de diminuer la plus-value imposable en cas de cession des parts sociales.


Maître Thomas Ramon

Cet article a été écrit par Thomas Ramon.

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