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L’effet purgatoire du jugement d’orientation

Le jugement d’orientation a pour effet de purger la saisie immobilière de l’ensemble des éventuelles contestations relatives à des actes qui lui sont antérieurs. Les exceptions sont rares.

Le jugement d’orientation purge les contestations

L’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution est parfaitement clair :

A peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R. 322-15 à moins qu'elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'acte.

Cette règle est au cœur de la procédure de saisie immobilière car elle permet de sécuriser la vente de l’immeuble qui aura lieu à l’audience d’adjudication .

Elle implique que les contestations que le débiteur souhaite soulever doivent obligatoirement être soulevées à l’audience d’orientation, sauf si elles concernent des actes postérieures à celle-ci.

Cela permet au jugement d’orientation de purger la totalité des contestations relatives au titre qui fonde les poursuites, au décompte des sommes dues, à la qualité du créancier, et ainsi de suite.

C’est particulièrement important pour les saisies immobilières engagées sur la base d’un acte authentique car dans cette hypothèse, le titre du créancier n’est pas le fruit d’un débat contradictoire mené sous le regard d’un juge. Cela signifie que les contestations relatives à ce titre n’ont jamais été purgées et qu’elles devront l’être à l’occasion de l’audience d’orientation. Si le débiteur ne soulève pas ces contestations à l’audience d’orientation, il ne pourra pas le faire ultérieurement.

Cet effet purgatoire du jugement d’orientation permet de clore définitivement les débats relatifs au titre exécutoire qui fonde les poursuites. Ce titre servant d’assise à l’adjudication qui aura lieu à l’issue de la procédure de saisie, la purge des contestations permet de donner  la vente une base solide.

Compte tenu de l’importance que revêt cette règle dans l’économie générale de la saisie, on comprend mieux qu’elle ne connaisse quasiment aucune exception. Quasiment.

L’effet purgatoire du jugement d’orientation face aux tiers à la procédure

Si cette exception est méconnue, c’est qu’elle a rarement l’occasion d’être invoquée dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière :

Attendu que pour déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la Caisse des dépôts et consignations, le juge de l'exécution, après avoir rappelé les termes de l'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution, retient que ce texte ne distingue pas selon que la contestation émane d'une partie ou d'un tiers, étant en outre précisé que les tiers intervenants ne sauraient avoir plus de droit que les parties initiales au procès, qu'on ne saurait enfin écarter la fin de non-recevoir pour des motifs tirés du fond du droit, à savoir le caractère contra legem, selon l'intervenante, des articles 13 et 14 du cahier des conditions de ventes litigieux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'obligation pour les parties à la procédure de saisie immobilière de soulever, à peine d'irrecevabilité, à l'audience d'orientation l'ensemble des contestations et demandes incidentes ne s'applique pas aux tiers à l'instance, le juge de l'exécution a violé les textes susvisés

Cour de cassation, 2e chambre civile, 4 décembre 2014, n° 13-24.870

Ainsi, l’effet purgatoire du jugement d’orientation est inopposable au tiers à la procédure.

L’exemple de cette jurisprudence est très particulier puisqu’il concerne l’intervention volontaire de la Caisse des dépôts et consignations à une procédure de saisie.

Un autre exemple sera peut-être plus parlant : l’intervention des ayants-droits à la procédure de saisie engagée contre une personne décédée.

Cette hypothèse n’est pas un cas d’école puisque le créancier n’a pas toujours les moyens de savoir si le débiteur est décédé ou non, et les délais de publication de l’attestation après-décès au fichier immobilier que tient le service de la publicité foncière ne lui permettent pas toujours de le découvrir avant plusieurs années.

C’est ainsi que des procédures de saisie immobilière sont parfois engagées sans que ni le créancier poursuivant, ni les ayants-droit ne s’aperçoivent respectivement que le débiteur est décédé et qu'une saisie immobilière de l’immeuble du défunt est en cours.

Cette jurisprudence apporte certes une dose d’insécurité à la vente immobilière qui intervient dans ce contexte, mais elle permet de préserver les droits des héritiers en leur permettant de contester la saisie dont ils découvrent l’existence alors que le jugement d’orientation a déjà été rendu.

Maître Raphaël Morenon

Cet article a été écrit par Raphaël Morenon.

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