Vademecum : affichage du permis de construire sur un terrain de projet de construction

Le panneau d'affichage de votre permis de construire

Vous devez vous appuyer sur l'arrêté délivré par la Mairie portant permis de construire . La plupart des informations à mentionner sur le panneau sont présentes dans cet arrêté.

Le panneau doit mesurer minimum 80 cm, être lisible de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier, sans que cette durée ne puisse être inférieure à deux mois continus.

Le contenu du panneau

Le panneau doit mentionner :

• Votre nom ou raison sociale : reprendre exactement le même nom que le demandeur mentionné dans l'encadré de l'arrêté vous accordant le permis de construire ;
• Le numéro du permis de construire (PC…) et sa date de délivrance (date de signature de l'arrêté) ;
• La nature du projet : mentionner la courte description inscrite dans l'encadré de l'arrêté ;
• La superficie du terrain d'assiette : la superficie totale de l'ensemble des parcelles cadastrales de votre propriété ;
• L'adresse de la mairie vous délivrant le permis, afin de permettre à toute personne de consulter le dossier de permis de construire ;
• Le nom de l'architecte auteur du projet architectural, si un architecte est obligatoire pour la/les construction(s) projetée(s) ;
• Les droits de recours des tiers, à savoir : "Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau" (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme).
• L'obligation de notification du recours, à savoir : "Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision ou au bénéficiaire du permis ou de la déciison prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours" (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme).

Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

• Si le projet prévoit une/des construction(s), la surface de plancher et la hauteur de la/des construction(s), exprimée en mètre par rapport au sol ;
• Si le projet prévoit une/des démolition(s) : la surface du/des bâtiments à démolir.

Le panneau doit être lisible et visible

Alors que l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme prévoit qu'il doit être procédé à l'affichage sur le terrain "de manière visible de l'extérieur", l'article A. 424-18 du même code précise que le panneau d'affichage "doit être installé de telle sort que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier".

Le lieu d'affichage ne doit pas être confidentiel ou quasi inaccessible.

Les mentions présentent sur le panneau doivent être bien visibles et lisibles.

Si le terrain n'est pas desservi par une voie publique ou une voie privée ouverte à la circulation du public, un panneau en bordure d'une telle voie, la plus proche du terrain, est nécessaire pour faire courir le délai de recours contentieux.

Dans le cas d'une construction dans un lotissement, dont la voirie n'est pas classée dans le domaine public, le code admet que le panneau soit lisible à partir d'un espace ouvert au public. Ainsi, le juge administratif a pu considérer qu'un parking constitue un espace ouvert au public (CE, 21 juin 2013, n° 360860).

Le code n'impose pas un affichage sur chacune des parcelles cadastrales accueillant le projet, ni un affichage à proximité de chacun des accès du terrain depuis la voie publique. Un affichage lisible à partir d'une des voies publiques bordant le projet est suffisant.

Toutefois, des panneaux d'affichage placés, non pas au bord d'une route, mais au fond d'une impasse bordée de maisons privées sur une voie privée non ouverte à la circulation publique a été jugée insuffisante (CE, 11 juillet 2013, n0 362977, Société Castel Invest).

Le contenu et l'emplacement du panneau d'affichage peuvent faire l'objet d'une consultation rapide auprès d'un avocat spécialisé, afin de faire partir le délai contentieux de deux mois au plus vite et sécuriser juridiquement votre projet de construction.

Les difficultés juridiques courantes concernant l'affichage du permis de construire

Vous devez afficher un extrait de l'autorisation d'urbanisme délivrée sur le terrain du projet, par le biais d'un panneau, dès la notification de l'arrêté et manière continue pendant toute la durée des travaux et sur une durée minimum de deux mois.

Le défaut d'affichage ou la présence d'erreurs sur le panneau sont sans influence sur la légalité même du permis de construire délivré. En revanche, faute d'affichage régulier, le tiers sera recevable pour contester l'autorisation jusqu'à 6 mois après l'achèvement des travaux.

Ainsi, pour sécuriser le projet de construction, il convient de pouvoir prouver le début et la continuité de l'affichage et de ne pas commettre d'erreurs substantielles dans les informations affichées.

La preuve de l'affichage

En cas de contestation, il vous appartient de prouver l'affichage et notamment sa régularité, la lisibilité et la visibilité du panneau d'affichage, ainsi que la date de début de l'affichage et sa continuité pendant un délai de deux mois minimums.

Indépendamment de l'affichage sur le terrain, le délai de recours est déclenché vis-à-vis d'un tiers par l'exercice, par ses soins, d'un recours administratif ou contentieux. Toutefois, toute autre demande, notamment de déclarer le permis caduc en raison de l'absence de commencement des travaux dans le délai prévu à l'article R. 421-32 du code de l'urbanisme, ne permet pas de faire courir le délai de recours.

Les constats d'huissier demeurent la meilleure preuve de l'affichage sur le terrain, avec la possibilité d'effectuer 3 constats : au début, au milieu et à la fin des deux mois. Toutefois, cette démarche à un coût. Ainsi, un constat au début de l'affichage peut être fait par voie d'huissier et complété par d'autres moyens de preuve.

La preuve de l'affichage peut être établie par tous moyens, y compris par des témoignages de personnes, sans lien avec le bénéficiaire du permis, constatant la présence du panneau. Il faut dans ce cas se munir de plusieurs témoignages, à intervalles réguliers, et demander une copie de la pièce d'identité des témoins.

Les procès-verbaux d'agents municipaux assermentés (police municipale, garde-champêtre), s'il existe ce service dans votre commune, sont gratuits.

Mais tous les moyens sont bons : la photo du panneau avec le journal du jour, que vous pouvez vous envoyer en recommandé à vous-même avec accusé de réception, la photo postée à échéance régulière sur les réseaux sociaux ou sur votre boite de messagerie électronique, des applications smartphone certifiées (SnapActe, Attestis, CertiPhoto) permettant de commander des constats d'huissiers…

Les erreurs substantielles sur le panneau

La jurisprudence apprécie de façon pragmatique le caractère incomplet ou erroné des informations indiquées sur le panneau d'affichage.

Le Conseil d'Etat rappelle que les mentions qui figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire "ont pour objet de permettre au tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet, le délai de recours contentieux ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier" (CE, 25 février 2019, n° 416610, Lebon).

Il précise ensuite "que si les mentions prévues par l'article A. 424-16 [du code de l'urbanisme] doivent, en principe, obligatoirement figurer sur le panneau d'affichage, une erreur affectant l'une d'entre elles ne conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur est de nature à empêcher les tiers d'apprécier l'importance et la consistance du projet. La circonstance qu'une telle erreur puisse affecter l'appréciation par les tiers de la légalité du permis est, en revanche, dépourvue d'incidence à cet égard, dans la mesure où l'objet de la légalité n'est pas de permettre par lui-même la légalité de l'autorisation de construire."

Comment savoir si l'erreur est substantielle, affectant l'appréciation de l'importance et de la consistance du projet ou non ?

La jurisprudence répond au cas par cas, toutefois, concernant certaines informations, elle est constante. Par exemple, l'affichage d'un permis de construire qui ne mentionne ni la superficie du plancher autorisé, ni la nature des travaux entrepris, ni l'adresse de la mairie, est insuffisant pour faire courir à l'égard des tiers le délai de recours contentieux (CAA Bordeaux, 16 janvier 2006, Cne du Port, n° 02BX00614).

La mention de la hauteur de la construction est une indication substantielle, c’est-à-dire susceptible d'entraîner l'irrégularité de l'affichage. Cette information apparaît dans les pièces graphiques de la demande de permis. Si le dossier est correctement réalisé, les façades sont cotées en hauteur. La hauteur cotée doit partir du niveau du terrain naturel jusqu'à l'égout de toiture (si la toiture est en pente) ou l'acrotère (si la toiture est plate). Il convient de regarder toutes les façades et d'afficher la hauteur la plus importante en mètre sur le panneau.

La mention du droit de recours des tiers est également un élément indispensable. Son absence ne permet pas de faire courir le délai de recours contentieux.

En revanche, parce qu'elle est destinée à mieux informer les éventuels requérants de leur obligation de notification et des risques d'irrecevabilité de leur recours, la mention d'afficher sur le terrain l'obligation de notifier tout recours administratif ou contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis, concerne une règle de procédure et n'est pas aux nombres des éléments dont la présence est une condition au déclenchement du délai de recours contentieux.

Dans tous les cas, le dossier de permis de construire est consultable en mairie et permet aux tiers de prendre connaissance du projet.