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La demande de vente amiable en matière de saisie immobilière

La procédure de saisie immobilière s’articule, selon la doctrine, autour d’une dichotomie bien identifiée : soit le jugement d’orientation autorise la vente amiable, soit il ordonne la vente forcée à une audience d’adjudication. Cette dichotomie simpliste ne correspond pas à la réalité.

La demande de vente amiable classique

Il faut tout d’abord comprendre qu’en matière de saisie immobilière , le législateur a entendu favoriser la vente amiable à chaque étape de la procédure.

C’est ainsi que la demande de vente amiable est la seule et unique demande qui peut être présentée par le débiteur saisi sans qu’il ne soit représenté par un avocat, comme le dispose l’article R. 322-17 du code des procédures civiles d’exécution  :

La demande du débiteur aux fins d'autorisation de la vente amiable de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d'avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l'audience d'orientation.

Cette demande de vente amiable est d’autant mieux simplifiée que le premier alinéa de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution impose au juge de l’exécution de s’assurer que le prix de vente que le débiteur propose est conforme aux conditions économiques du marché :

Le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le processus est donc clairement établi : la seule demande que le débiteur peut proposer seul et sans le conseil d’un avocat est soumis à l’appréciation du juge qui pourra contrôler l’équilibre des demandes des uns et des autres.

Pour autant, ce schéma très classique conduit de nombreux praticiens à purement et simplement ignorer deux autres types de demandes de vente amiable spécifiques à la procédure de saisie immobilière.

Les demandes présentées avant, et après le jugement d’orientation

Le texte permet également au débiteur de présenter une demande de vente amiable entre la délivrance du commandement de payer valant saisie et celle de l’audience d’orientation, ou de s’accorder avec ses créanciers pour vendre amiablement une fois la vente forcée ordonnée.

La demande de vente amiable présentée avant l’audience d’orientation

Texte oublié, le premier alinéa de l’article R. 322-20 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

La demande tendant à la vente amiable de l'immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits sur le bien.

Cette possibilité offerte au débiteur par le législateur peut être extrêmement utile. En effet, lorsque le débiteur ne souhaite pas contester le principe de sa dette, c’est-à-dire le fait qu’il doit effectivement des sommes d’argent à son créancier, alors il aura tout intérêt à ce que la vente soit réalisée le plus rapidement possible pour éviter que des intérêts ne courent sur les sommes qu’il doit. En d’autres termes, vendre rapidement lui permettra d’endiguer l’hémorragie d’intérêts et de frais de procédure que son créancier pourrait lui réclamer.

Ainsi, l’article R. 322-20 précité lui permettra de saisir le juge dès qu’il aura reçu le commandement de payer valant saisie immobilière, et sans attendre d’être assigné à l’audience d’orientation, sachant qu’un délai de 2 à 4 mois peut séparer la signification du commandement de la signification de l’assignation.

L’accord pour vendre à l’amiable une fois que la vente forcée a été ordonnée 

Autre texte rarement mis en avant, l’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

Les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.
En cas d'accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 1° bis de l'article 2374 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l'orientation en vente forcée et jusqu'à l'ouverture des enchères.

Ce texte offre une troisième fois souvent mise en œuvre en pratique, sans pour autant que les parties sachent qu’elle dispose d’un fondement juridique bien identifié. En pratique en effet, les parties auront souvent intérêt à vendre à l’amiable même si la vente forcée a déjà été ordonnée, car à l’audience d’adjudication , les ventes sont souvent réalisées en-dessous du prix du marché.

Cela nuit à tout le monde : au débiteur qui perdra de l’argent et aux créanciers qui risquent de ne pas réussir à se rembourser.

Ainsi, si les parties (débiteur et créanciers) se mettent d’accord, elles pourront convenir d’abandonner les poursuites pour accepter une vente de gré à gré.

Cette solution est souvent mise en œuvre au moyen de protocoles d’accord signés avant la vente sur adjudication.

Maître Raphaël Morenon

Cet article a été écrit par Raphaël Morenon.

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