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Je fais l’objet d’une procédure de saisie immobilière : comment puis-je me défendre ?

La procédure de saisie immobilière est une procédure d’exécution engagée par la notification d’un commandement de payer valant saisie qui laisse parfois de nombreux moyens de contestation au débiteur saisi. Parfois.

Les conditions de mise en œuvre de la procédure de saisie immobilière

Tout tient aux conditions de mise en œuvre de la procédure de saisie immobilière. L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose, en effet, que :

Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Ainsi, le créancier poursuivant qui souhaite engager une procédure de saisie immobilière doit disposer d’un titre exécutoire, c’est-à-dire d’un acte revêtu de la formule exécutoire.

La formule exécutoire est la formule qui permet à un huissier de justice d’engager une procédure de recouvrement, par tout moyen (saisie des comptes, du véhicule, des salaires, de l’appartement…). Sauf cas particulier, cette formule sera mentionnée au pied de chaque décision de justice. Mais aussi et surtout, elle figurera toujours au pied des actes authentiques que les notaires établissent.

C’est tout l’intérêt d’un acte notarié :  il permet au créancier d’engager une procédure de recouvrement sans avoir à obtenir la condamnation de son débiteur par voie de justice.

Cela nous permet d’établir une dichotomie claire : soit la procédure de saisie immobilière est engagée sur la base d’une décision de justice, soit elle est engagée sur la base d’un acte authentique. Ces deux solutions ont des conséquences très différentes.

La procédure de saisie immobilière engagée sur la base d’une décision de justice

Cette procédure de saisie immobilière sera extrêmement difficile à contester.

En effet, le créancier poursuivant ne peut obtenir la vente aux enchères de l’immeuble que si la décision de justice dont il se prévaut (jugement, arrêt) est devenue définitive, comme l’indique l’article L. 311-4 du code des procédures civiles d’exécution :

Lorsque la poursuite est engagée en vertu d'une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu'après une décision définitive passée en force de chose jugée.
Toutefois, pendant le délai de l'opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d'une décision rendue par défaut.

Ainsi, au moment où l’affaire arrive devant le juge de l’exécution , qui est en charge du contrôle de la procédure de saisie immobilière, la totalité des difficultés relatives aux droits des parties ont été purgées à l’occasion de la procédure précédente, celle qui a abouti à la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites.

Le débiteur pourra certes critiquer la régularité de la procédure de saisie immobilière et notamment le respect des nombreux délais de procédure prévus à peine de caducité qui précèdent l’adjudication , pour autant le temps jouera généralement contre lui :

  • une décision de justice peut être mise à exécution pendant 10 ans et chaque acte d’exécution prolonge ce délai pour une nouvelle durée de 10 ans, dans un plafond maximal de 20 ans ;
  • sauf disposition contraire, une décision de justice sera productrice d’intérêts au taux légal qui seront majorés de 5 points dans les 2 mois qui suivront le moment où elle deviendra exécutoire.

Combattre la procédure au risque de l’enliser dans un procès interminable implique généralement une inflation considérable des intérêts, au point de se demander parfois s’il est financièrement intéressant de se battre. Les plus cyniques iront jusqu’à dire qu’une procédure qui traîne en longueur constitue un excellent placement financier, car les taux vont jusqu’à 6-7 % lorsque le créancier est un professionnel, et jusqu’à 8-9 % lorsque le créancier est un non-professionnel…

La procédure de saisie immobilière engagée sur la base d’un acte authentique

La situation est totalement différente lorsque la procédure est engagée sur la base d’un acte authentique, c’est-à-dire d’un acte notarié.

Au contraire d’une décision de justice, un acte notarié ne tranche aucun litige, mais constate simplement l’existence des obligations réciproques des parties (remettre de l’argent, le rembourser…).

Cela permettra au juge de l’exécution, qui est le juge compétent en matière de saisie immobilière, de jouer pleinement son rôle, tel qu’il est rappelé au troisième alinéa de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire :

Le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Ainsi, le juge de l’exécution pourra connaître l’ensemble des contestations relatives au titre, pourvu qu’elles aient trait à l’exécution forcée. Cela signifie que le débiteur pourra soumettre à l’appréciation du juge la totalité des manquements du créancier poursuivant, sous réserve que cela soit susceptible d’influencer la procédure de saisie immobilière.

Cette définition très large aboutit permettra au débiteur de contester les taux effectif global et nominal de l’acte de prêt, d’attaquer la mise en demeure précontentieuse et éventuellement la déchéance du terme, de critiquer d’éventuelles clauses abusives, de remettre en cause les décomptes et ainsi de suite.

C’est ainsi que l’identification des causes de la procédure est absolument déterminante pour choisir quelle réponse y apporter.

Maître Raphaël Morenon

Cet article a été écrit par Raphaël Morenon.

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