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Dépôt du cahier des conditions de vente en matière de saisies immobilières

Monsieur le Bâtonnier du Barreau de Marseille a diffusé une circulaire au sujet du dépôt du cahier des conditions de la vente suite à une réunion qui s’est tenue le 8 février 2019 entre Monsieur Thomas SPATERI, vice-Président et juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, Mesdames les greffières du service adjudication, et les membres du service séquestre et adjudication .

Il est ressorti de cette réunion que le dépôt au greffe du cahier des conditions de la vente se fera en deux temps.

Le dépôt du cahier des conditions de la vente

Dans un premier temps, le cahier des conditions de la vente sera déposé en un seul exemplaire paginé, annexes comprises, avec la 1e page du cahier au format du formulaire de publication CERFA n°3265-SD.

La circulaire précise que le cahier « devra comprendre » :

  • L’extrait cadastral,
  • Le certificat ou la note d’urbanisme,
  • Le procès-verbal descriptif,
  • Le certificat de mesurage (dit métré Carrez). 

L’expression « devra comprendre » prête tout autant à confusion que l’alinéa 2 de l’article R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution relatif au contenu du cahier, lequel article dispose que :

« Le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité :

  • 1. L'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;
  • 2. Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ;
  • 3. L'énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;
  • 4. La désignation de l'immeuble saisi, l'origine de propriété, les servitudes grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;
  • 5. Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;
  • 6. La désignation d'un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations. »

Le procès-verbal descriptif mentionné au 4. n’étant pas une simple mention mais une pièce à part entière, certains confrères prennent la précaution de ne pas simplement l’annexer, mais de le recopier en intégralité dans le corps du cahier, pour respecter une définition rigoriste du mot « contient ».

L’utilisation du mot « comprendre » prête à la même confusion puisqu’il pourrait impliquer que le greffe des ventes souhaite que l’extrait, le certificat ou la note d’urbanisme, le procès-verbal descriptif et le certificat de mesurage soient reproduits dans le corps du cahier s’il était défini de façon rigoriste.

Vous pourrez prétendre, à raison, que je pinaille – et pourtant, la pratique existe et dans la mesure où l’excès de prudence ne nuit pas, certains confrères ne manquent pas de reproduire dans le corps de leurs actes la quasi-totalité des annexes !

Je n’ai pas l’intention de me prononcer au sujet du débat juridique qui entoure la question – l’ambiguïté des termes choisis par le législateur ne permettant pas, à mon sens, de clore le débat. En revanche, sachez qu’il suffit au sens du greffe d’annexer ces pièces au cahier.

Vous noterez, à titre d’aparté, qu’il existe des divergences de points de vue au sein des bureaux du service de la publicité foncière de Marseille, certains considérant que l’insertion par copier / coller de l’extrait cadastral n° 1 dans le corps du commandement de payer valant saisie immobilière ne peut pas se substituer à une reproduction des références cadastrales dans le corps du cahier, laquelle est exigée par l’article 7 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

Cette exigence ne ressort pas clairement de l’article 7 précité, mais au regard des conséquences que la difficulté peut avoir, il est bien évidemment préférable d’y couper court en reproduisant dans le corps du texte l’intégralité des mentions cadastrales.

La circulaire précise également que, « seront jointes » avec l’exemplaire du cahier des conditions de la vente :

  • L’assignation,
  • L’état hypothécaire sur formalité et hors formalité,
  • La dénonce aux créanciers inscrits, le cas échéant,
  • Le commandement de payer valant saisie immobilière ,
  • La dénonce au conjoint, le cas échéant,
  • Le titre exécutoire.

Ce qui appelle à nouveau à plusieurs observations :

  • L’assignation sera, bien évidemment, déposée avec ses pièces.
  • L’état hypothécaire hors formalité reprend l’intégralité de l’historique de la parcelle, tandis que l’état hypothécaire sur formalité comporte, la plupart du temps, la seule mention de la publication de la formalité accomplie. « La plupart du temps » car certains bureaux du service de la publicité foncière reprennent l’intégralité de l’historique de la parcelle lorsqu’elles éditent les états sur formalité.

Le cas échéant, vous n’aurez pas besoin de déposer l’état hors formalité en plus de l’état sur formalité, ce dernier contenant toutes les informations dont le greffe a besoin pour contrôler la régularité de la procédure.

Le dépôt d’un additif une fois le jugement d’orientation rendu

Dans un deuxième temps, dès le prononcé du jugement ordonnant la vente forcée, seront déposés par le biais d’additifs :

  • Les diagnostics immobiliers,
  • Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, si l’immeuble est en copropriété,
  • Le cahier des charges du lotissement, si l’immeuble est situé dans un lotissement,
  • Ainsi que toutes autres pièces utiles.

Vous noterez que le terme « additif » qui est utilisé à Marseille n’a pas cours dans tous les barreaux, nos confrères du Barreau de Paris utilisant par exemple le terme « Dire ».

Le dépôt du commandement de payer valant saisie immobilière

Dans tous les cas, sera déposé au greffe dès que vous l’aurez reçu le commandement de payer valant saisie immobilière publié, c’est-à-dire revêtu du bordereau de publication du service de la publicité foncière.

Cela permet de confirmer que la publication de l’acte n’a pas été refusée ou rejetée, ce qui n’est pas absolument établi au vu de l’état sur formalité qui porte une référence de publication provisoire.


Topo sur le dépôt du cahier des conditions de vente

Résumé : Acheter aux enchères publiques

L’ensemble des pièces sont annexées au cahier des conditions de la vente, sans nécessairement y être reproduites


Maître Raphaël Morenon

Cet article a été écrit par Raphaël Morenon.

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