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Les mesures d'assouplissement du service de la publicité foncière

Le Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière est un texte redoutable. Pas seulement parce qu’il est imbittable. Pas seulement, non plus, parce qu’il prévoit des règles dont le non-respect est sanctionné avec rigorisme. Mais aussi, et surtout, – et cette information est, me semble-t-il, parfaitement ignorée de la quasi-totalité des avocats, notaires et huissiers – parce qu’il a fait l’objet de mesures d’assouplissement internes aux services de la publicité foncière. En cause ? Les articles 5 et 6 du décret.

Ces mesures d’assouplissement n’ont pas été diffusée auprès du public et conduisent les services de la publicité foncière à accepter des pratiques totalement contraires au décret. Mais jusqu’à quand ?

L’identification des personnes physiques

L’article 5 du décret dispose :

« Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit contenir les nom, prénoms dans l'ordre de l'état civil, domicile, date et lieu de naissance et profession des parties, ainsi que le nom de leur conjoint.

Les nom, prénoms dans l'ordre de l'état civil, domicile, date et lieu de naissance des parties, le nom de leur conjoint, doivent être certifiés par un notaire, avocat, huissier de justice, mandataire judiciaire, administrateur judiciaire ou une autorité administrative, au pied de tout bordereau, extrait, expédition ou copie, déposé pour l'exécution de la formalité.

La faculté de certifier les indications de l'état civil peut être accordée par décret en Conseil d'Etat, pour les opérations les concernant aux organismes de sécurité sociale ou d'allocations familiales et à certains organismes de crédit dont l'objet principal est de consentir des prêts hypothécaires.

En ce qui concerne les attestations après décès, l'état civil doit être indiqué et certifié pour le défunt et pour chacun des héritiers, successeurs irréguliers ou légataires.

Le certificat est établi, sous réserve des exceptions fixées par décret, au vu d'un extrait de l'acte de naissance ayant moins de six mois de date au jour de l'acte ou de la décision judiciaire. »

En pratique, le service de la publicité foncière n’exige plus de connaître :

  • La profession des parties,
  • Le nom de leur conjoint.

L’identification des personnes morales

L’article 6 du décret, quant à lui, dispose :

« Tout acte ou décision judiciaire soumis à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit contenir les éléments suivants d'identification des personnes morales :

  • a) Dénomination ;
  • b) Forme juridique et siège. En ce qui concerne les associations et les syndicats, l'acte ou la décision doit, en outre, comporter la date et le lieu de leur déclaration ou du dépôt de leurs statuts ;
  • c) Lorsque la personne morale est inscrite au répertoire prévu à l'article R. 123-220 du code de commerce, le numéro d'identité qui lui a été attribué, complété, si celle-ci est assujettie à immatriculation au registre du commerce et des sociétés, par la mention RCS suivie du nom de la ville où se trouve le greffe où elle est immatriculée. »

En outre, doivent être indiqués les nom, prénoms et domicile du ou des représentants de la personne morale.

L'identification des personnes morales est certifiée dans les conditions prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 5.

Lorsque la personne morale n'est pas inscrite au répertoire des entreprises et de leurs établissements, ou lorsqu'elle est en cours d'inscription, le certificat d'identité doit être complété d'une mention attestant de cette situation.

Le certificat est établi au vu de l'original, d'une expédition ou d'une copie collationnée de tout document constatant la dénomination, la forme juridique et le siège actuels de la personne morale ainsi que, si elle est inscrite au répertoire susmentionné, son numéro d'identité.

Toutefois, si le siège de la personne morale n'est pas en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer, le document au vu duquel le certificat est établi doit être délivré ou certifié par l'autorité administrative ou par l'agent diplomatique ou consulaire qui représente la République française au lieu du siège et accompagné, s'il est rédigé en langue étrangère, d'une traduction en français certifiée soit par cet agent, soit par un interprète habituellement commis par les tribunaux.

Cette fois, les mesures d’assouplissement concernent :

  • L’acte ou la décision de la date et du lieu de leur déclaration ou du dépôt du statut des associations et des syndicats,
  • Les noms, prénoms et domicile du ou des représentants de la personne morale .

La sanction de l’omission d’une mention obligatoire

Le texte est pourtant parfaitement clair. L’article 34 3) dispose :

« 3. La formalité est rejetée si, après avoir accepté le dépôt, le service chargé de la publicité foncière constate :

  • a) Soit l'omission d'une des énonciations prescrites par les articles 5, 6 et 7, sous réserve du droit pour les intéressés de redresser les erreurs matérielles de l'expédition, extrait, ou copie, par un document rectificatif prenant effet à la date de son dépôt ;
  • b) Soit une discordance entre, d'une part, les énonciations relatives à l'identification des parties ou à la désignation des immeubles contenues dans le document à publier, et, d'autre part, les énonciations correspondantes contenues dans les titres déjà publiés depuis le 1er janvier 1956, sauf justification de l'exactitude du document à publier ;
  • c) Soit, pour les ventes autres que judiciaires, la production d'une partie normalisée non conforme aux prescriptions du deuxième alinéa du 1 du présent article, sous réserve du droit, pour les intéressés, de redresser les erreurs matérielles de cette partie. »

Concrètement, l’omission d’une mention entraîne normalement le rejet de la publication, et la difficulté est insusceptible de régularisation puisque le texte nous autorise à « redresser les erreurs matérielles ».

Or, vous ne pourrez pas redresser un acte qui, par exemple, a fait l’objet d’une signification à l’adversaire puisque vous ne pourrez plus l’altérer. Cela signifie qu’il faudra le signifier une nouvelle fois.

Vous imaginez sans peine les difficultés susceptibles d’en résulter si l’acte dont vous avez obtenu la publication irrégulière est, par exemple, une inscription d’hypothèque. Quid si l’adversaire attaque la publication au motif qu’elle aurait dû faire l’objet d’un rejet, par exemple pour omission de l’identité du gérant de la société (qui est systématiquement remplacée dans les actes par « prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège ») ?

En pratique, ces omissions relèvent essentiellement de mauvaises habitudes elles-mêmes guidées par les mesures d’assouplissement mises en œuvre par la publicité foncière. En effet, l’ensemble des informations se trouve généralement dans l’acte notarié qui constate la translation de propriété au profit du débiteur contre qui le recouvrement est poursuivi – et c’est logique, puisque le notaire était initialement en contact avec l’ensemble des parties, auprès de qui il a pu recueillir l’ensemble des renseignements nécessaires.

En tout état de cause, ces mesures d’assouplissement sont utiles, puisqu’elles portent essentiellement sur des informations qu’il est, parfois, difficile d’obtenir ; elle est néanmoins dangereuse dès lors que le texte prévoit une sanction parfaitement claire qui est parfaitement ignorée par le service de la publicité foncière.

J’ignore, en revanche, si cette pratique marseillaise a cours dans d’autres barreaux.


Topo sur les mesures d'assouplissement du service de la publicité foncière

Résumé : Mesures d'assouplissement du service de la publicité foncière

Personnes physiques

Pour les personnes physiques, mentionner la profession et le nom du conjoint

Associations et syndicats

Concernant les associations et les syndicats, mentionner la date et le lieu de leur déclaration ou du dépôt de leurs statuts

Sociétés

Concernant les sociétés immatriculées, mentionner les nom, prénoms et domicile de son ou de ses représentants


Maître Raphaël Morenon

Cet article a été écrit par Raphaël Morenon.

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