Sortir d'une indivision immobilière

L’[/lex]indivision[/lex] est la situation juridique dans laquelle deux ou plus de personnes sont propriétaires d’un même bien.

L’indivision peut résulter d’une situation choisie (achat d’un bien par des personnes en concubinage) ou d’une situation imposée (succession, donation). Le régime de l’indivision est prévu par les articles 815 et suivants du Code de procédure civile.

Nombreux sont les cas où les indivisaires ne souhaitent pas rester dans cette situation, soit parce que la situation ne leur convient plus (indivision après un divorce dite « post-communautaire », séparation après un PACS ou un concubinage), soit parce qu’ils se sont trouvés dans cette indivision sans l’avoir voulu (les héritiers par suite d’une succession). Si les indivisaires souhaitent tous mettre fin à l’indivision et partager, alors, comme en matière de vente classique, un acte de vente sera signé devant notaire avec l’acquéreur.

En cas de blocage, un indivisaire peut saisir seul le Tribunal pour sortir de l’indivision.

Il ne sera évoqué ici que le cas de la sortie de l’indivision portant sur un bien immobilier.

Quelles sont les étapes pour sortir d’une telle situation lorsque tous les indivisaires ne sont pas d’accord ?

La saisine du juge pour demander la liquidation et le partage de l’indivision

L’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision et partager doit assigner les autres membres de l’indivision devant le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Il sollicite à cette occasion que soit ordonnée l’ouverture des opérations de liquidation et de partage de l’indivision, ainsi que l’autorisation de poursuivre la vente forcée du bien immobilier.

Si ses demandes sont fondées et recevables, alors le Tribunal ordonne les opérations de partage du ou des biens indivis, et désigne un Notaire pour y procéder.

Également, il ordonne avant toute chose la vente sur licitation du ou des biens immobiliers.

La vente sur licitation

La vente aux enchères sur licitation se tient devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire ayant ordonné la vente.

L’indivisaire poursuivant la vente doit élaborer un cahier des conditions de vente , lequel comprend classiquement, et a minima, un procès-verbal de description de l’immeuble établi par un huissier de justice, les diagnostics réglementaires obligatoires, les renseignements d’urbanisme, le règlement de copropriété et ses modificatifs le cas échéant, l’état daté rempli par le syndic de l’immeuble le cas échéant.

Egalement, comme en matière de vente sur saisie immobilière, la vente doit faire l’objet d’une publicité dans les journaux d’annonces légales ainsi que sur internet, au moins un mois avant la date de l’audience.

Enfin, une visite des biens est organisée avec un huissier de justice quelques jours avant la vente pour permettre aux enchérisseurs intéressés de visiter le bien.

L’audience de vente aux enchères sur licitation se déroule comme une audience d’adjudication classique.

La différence par rapport à une vente sur saisie immobilière est que les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption. Ils ont ainsi la faculté de se substituer à l’adjudicataire et doivent faire connaître leur volonté dans un délai d’un mois suivant la notification qui leur a été faite de la vente intervenue.

A défaut de préemption et après expiration du délai de surenchère de 10 jours, la vente est définitive et l’adjudicataire est seul propriétaire.

Les opérations de partage

Une fois les opérations de licitation réalisées, et après que les frais taxés, les émoluments et le prix de vente aient été réglés, il convient de procéder aux opérations de liquidation et partage. Ces opérations sont réalisées par le Notaire qui a été désigné par le Tribunal.

Il élabore un projet de compte liquidatif, lequel est élaboré en tenant compte notamment :

• des frais avancés par chacun des membres de l’indivision pour le compte de l’indivision notamment relatif à la gestion des biens ou aux actes conservatoires (ex : paiement de la taxe foncière, des charges de copropriété, de travaux d’entretien de l’immeuble),
• de l’ensemble des fruits de l’indivision éventuellement perçus par l’un des indivisaires (loyers),
• des avantages perçus par l’un des indivisaires (ex : jouissance du bien par l’un des indivisaires à titre gratuit),
• du prix de vente sur adjudication réglé.

Sur la base de ce compte, le Notaire établit un projet prévoyant la somme revenant à chaque indivisaire en tenant compte de sa quote-part dans l’indivision. En effet, tous les indivisaires n’ont peut-être pas la même part dans l’indivision et devront donc recevoir une part correspondant à leur quote-part.

Si le projet élaboré convient à tous les indivisaires, alors l’acte de liquidation et partage est signé devant le Notaire puis homologué par le Tribunal Judiciaire, on parle de partage amiable.

Si le projet élaboré n’emporte pas l’approbation de tous les indivisaires, alors le Notaire dresse un procès-verbal de carence en relatant les points de discordes et adresse son projet au Tribunal Judiciaire. Les parties adressent leurs observations sur ce projet et le Tribunal est tenu de trancher sur les points contestés.

Une fois la décision rendue par le Tribunal et définitive, les fonds sont reversés aux anciens indivisaires.