La solidarité des cotitulaires d’un bail d’habitation

En présence d’époux

Le congé donné par l’un des époux ne prive pas l’autre du droit à rester dans les lieux (3ème Civ., 24 sept. 2008, n° 06-21193).

Aussi, se pose alors de la question de savoir qui reste tenu au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à la restitution des lieux.

L’article 220 du Code civil prévoit que les époux sont solidairement tenus pour toute dette ayant pour objet l’entretien du ménage.

Ainsi, lorsque le bail est consenti à des époux, ceux-ci sont automatiquement tenus solidairement au paiement des loyers et charges, même en l’absence de clause en ce sens.

Cette solidarité perdure jusqu’à la transcription au registre d’état civil du jugement de divorce (3ème Civ., 18 janv. 2011, n° 09-72626) ou du jugement prononçant la séparation de corps (2ème Civ., 2 juin 1993, n° 91-14522).

La simple séparation factuelle des époux n’a donc pas d’incidence sur la solidarité, sauf accord entre toutes les parties et notamment du bailleur.

Egalement, l’autorisation de résidence séparée pouvant être accordée par le Juge aux affaires familiales dans le cadre de l’Ordonnance de Non-Conciliation, ne met pas fin à la solidarité.

Il sera précisé que la transcription du jugement de divorce ou de séparation de corps met fin à la solidarité des ex-époux pour l’avenir, mais pas pour le passé, de sorte que les deux époux restent tenus solidairement au paiement de l’arriéré échu jusqu’au jour de la transcription.

En présence de partenaires d’un PACS

Lorsque le bail a été conclu au profit d’une personne seule qui conclut par la suite un PACS, la cotitularité n’est pas automatique, contrairement au mariage, car il convient que les partenaires informent le bailleur.

Dès lors que les partenaires sont cotitulaires du bail, ils sont solidairement tenus aux obligations en découlant, en application de l’article 515-4 du Code civil qui prévoit la solidarité de plein droit entre les partenaires pour les dettes contractées pour les besoins de la vie courante et les dépenses relatives au logement commun.

La solidarité prend fin lorsque le PACS prend fin, c’est-à-dire lorsque la dissolution du PACS est enregistrée par la mairie et publiée sur les registres d’état civil.

En présence de colocataires ou concubins

Les mêmes règles s’appliquent, que les cotitulaires du bail soient en concubinage ou soient de simples colocataires.

Dans tous les cas, la solidarité ne se présume pas. Il convient donc qu’une clause du bail la prévoit expressément.

Lorsqu’une clause de solidarité est prévue au bail en bonne et due forme, le congé d’un des locataires a des conséquences différentes selon que l’on se place dans le cadre du régime antérieur à la loi ALUR du 27 mars 2014 ou dans le cadre du régime né de cette loi.

Avant la loi ALUR

Celui qui a donné congé reste tenu jusqu’à la fin du bail en cours, même après son départ conformément aux articles 1200 et 1203 du Code civil.

Ainsi, le colocataire sorti ne pouvait être tenu aux indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail (3ème Civ., 5 mai 2004, n° 03/10201), sauf si une clause du bail le prévoyait expressément (3ème Civ., 4 mai 2004, n° 03/11995).

Il sera néanmoins précisé que la loi ALUR s’applique à tous les baux qui se sont renouvelés depuis le 27 mars 2014 ou qui ont été tacitement reconduits depuis le 6 août 2015, de sorte que le régime antérieur à la loi ALUR ne peut aujourd’hui être invoqué que de manière marginale.

Depuis la loi ALUR

La loi ALUR a inséré dans la loi du 6 juillet 1989 l’article 8-1.

Cet article vient organiser de manière précise la colocation , laquelle est entendue comme :

« la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur , et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. »

Ainsi, le régime de la colocation ne s’applique pas aux cotitulaires mariés ou pacsés au jour de la signature du bail, et dont le régime a été évoqué précédemment.

Pour des colocataires, si l’un donne congé, alors :

• soit il reste tenu du paiement du loyer et des charges jusqu’à l’expiration de son délai de préavis si un nouveau colocataire figure au bail et le remplace, étant précisé que la même règle s’applique pour sa caution le cas échéant ;
• soit il reste tenu pendant un délai de 6 mois après la fin de son délai de préavis s’il n’y a pas un nouveau colocataire qui prend sa place.

Se pose néanmoins la question du cas où le bail prendrait fin avant l’expiration du délai de préavis ou du délai de 6 mois de solidarité résiduelle.

Bien que la question n’ait pas encore été posée à la jurisprudence depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, il semble que les solutions précédemment applicables pourraient continuer à s’appliquer, à savoir que le locataire sorti reste tenu seulement jusqu’à l’expiration du bail quand bien même le délai de préavis ou de 6 mois expirerait après, sauf clause expresse contraire qui prévoirait une solidarité pour le paiement des indemnités d’occupation.

Par ailleurs, compte tenu de la formulation de l’article 8-1, si les colocataires se marient ou concluent un PACS en cours de bail, se pose la question de savoir si ce sont les règles relatives à la colocation qui doivent continuer à s’appliquer ou si c’est la solidarité légale des articles 220 et 515-4 du Code civil qui s’applique.

Une partie de la doctrine semble considérer que cela devrait être l’article 8-1 qui continue à trouver application.

Pour autant, les dispositions des articles 220 et 515-4 du Code civil étant également d’ordre public, les deux régimes se trouvent en conflit.

En pratique, lorsque la situation se présente, les tribunaux appliquent généralement la solidarité légale des articles 220 et 515-4 du Code civil.