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La surenchère

L’article R 322-50 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit :

« Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. »

Ainsi, une personne qui n’a pas emporté les enchères lors de l’audience de vente forcée, peut demander à ce que le bien immobilier soit remis en vente à une audience ultérieure, moyennant une mise à prix de départ égale au prix auquel le bien a été adjugé lors de la première audience majoré d’un dixième dudit prix.

Les conditions préalables

La déclaration de surenchère est un acte d’avocat déposé par l’avocat du surenchérisseur au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire devant lequel s’est tenu la première vente. 

La déclaration de surenchère doit être déposée dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la date de l’audience d’enchère initiale. Par exemple, si l’audience d’adjudication s’est tenue le jeudi 1er juillet 2021, le délai de surenchère expire le lundi 12 juillet 2021 à minuit. 

La personne qui dépose la déclaration de surenchère s’engage à ce que le bien soit adjugé à un prix 10 % supérieur au prix d’adjudication de la première vente.

C’est pourquoi on parle couramment de la « surenchère du dixième ».

Ainsi, par exemple pour un bien adjugé à la somme de 100 000 € lors de la première vente, il sera remis en vente à la somme de 110 000 €. 

Pour valider sa déclaration de surenchère, l’avocat du surenchérisseur doit justifier que son client lui a remis un chèque de banque ou une caution bancaire irrévocable d’un montant égal à 10 % de la nouvelle mise à prix.

Ainsi, en reprenant l’exemple précédent, le surenchérisseur doit déposer un chèque de banque de 11 000 €. 

La surenchère doit être portée à la connaissance à l’ensemble des parties, à savoir l’adjudicataire initial, le créancier poursuivant et le débiteur saisi. Cette dénonciation est réalisée par acte d’huissier de justice dans les trois jours ouvrables, suivant le dépôt de la déclaration, ou par voie de notification à avocat le cas échéant.

La validité de la déclaration de surenchère peut ensuite être contestée dans les 15 jours de cette dénonciation. 

Le surenchérisseur n’est pas tenu de reprendre la procédure de vente depuis le début (il n’a pas à assigner le débiteur saisi, ni à publier au service de la publicité foncière quoi que ce soit). Il est néanmoins tenu de procéder, à ses frais avancés, aux formalités de publicité préalables à l’audience conformément à l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d'exécution.

Cette publicité vise à permettre l'information du plus grand nombre d'enchérisseurs possible. Elle est effectuée notamment par la publication d’une annonce reprenant les conditions de la vente, dans un des journaux d'annonces légales, diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble saisi ainsi que dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires.

L’audience de surenchère 

La date de l’audience de vente sur surenchère est fixée par le tribunal dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère. 

La vente sur surenchère se déroule comme une audience de vente aux enchères classique (mettre le lien vers l’article correspondant). 

Ainsi, chaque enchérisseur doit être représenté par un avocat inscrit dans le ressort du Tribunal judiciaire devant lequel la vente est portée.

Tous les enchérisseurs doivent avoir remis à leur conseil un chèque de banque représentant 10 % de la mise à prix du bien ou une caution bancaire irrévocable d’un tel montant, étant précisé que la partie qui a fait déposer la déclaration de surenchère a dû remettre un tel chèque avant le dépôt de la déclaration de surenchère.

Egalement, les enchérisseurs doivent remettre à leur conseil, outre un pouvoir pour porter les enchères, une attestation selon laquelle ils n’ont pas fait l’objet d’une condamnation à l’une des peines de l’article à l'article L. 322-7-1 (notamment interdiction de détenir un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce recevant du public). Faute de remettre une telle attestation, l’enchère sera annulée.

Chaque enchérisseur dispose d’une minute trente pour surenchérir sur la dernière enchère portée.

Le dernier enchérisseur dont l’enchère n’a pas été recouverte pendant ce délai, est déclaré adjudicataire

En matière de surenchère, s’il n’y a pas défaut d’enchère portée lors de l’audience, alors le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.  

Il ne peut pas y avoir de nouvelle surenchère à la suite de cette seconde adjudication « surenchère sur surenchère ne vaut ».

La partie déclarée adjudicataire sur surenchère doit, comme tout acquéreur lors d’une vente aux enchères, régler les frais de la vente dans le mois de l’audience.

Il doit régler le solde du prix de vente dans les deux mois. S’il ne règle pas le solde dans le délai de deux mois mais quelques temps après, alors il ne perd pas le bénéfice de son enchère, mais sera tenu au règlement des intérêts au taux légal. 

A défaut de paiement définitif, alors l’adjudicataire perdra la somme versée à titre de consignation correspondant à 10 % de la mise à prix. Egalement, il sera tenu de régler la différence entre le prix auquel il l’avait emporté et le prix auquel le bien sera adjugé lors de la réitération des enchères, si ce prix est inférieur.

Maître Margaux Briole

Cet article a été écrit par Margaux Briole.

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