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La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est définie par l’article 1792-6 du Code Civil, comme suit :

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage ».

Le délai de la garantie de parfait achèvement 

Le délai de garantie de parfait achèvement court durant une année après la date de réception du chantier.

La date de réception est donc fondamentale pour définir précisément le début et la fin de la garantie de parfait achèvement.

Le dommage doit avoir été constaté durant cette période d’un an (pour les dommages non apparents lors de la réception).

Le cas échéant, la garantie de parfait achèvement doit être mise en œuvre judiciairement dans son délai d’exercice d’un an à compter de la réception des travaux.

Toute demande en justice qui serait formée au titre de la garantie de parfait achèvement, plus d’un an après la réception des travaux, serait donc irrecevable.

Le non-respect de ce délai est sanctionné par la forclusion de l’action en justice.

Ce délai d’un an peut néanmoins être interrompu par une assignation en justice ou par la reconnaissance par l’entrepreneur de sa responsabilité.

L’interruption fait alors courir un nouveau délai d’un an.

Dans le cas d’une assignation en référé-expertise, l’ordonnance de référé désignant l’expert judiciaire aura pour effet de faire courir un nouveau délai d’un an. 

Que couvre la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement couvre les désordres apparents lors de la réception et ayant fait l’objet de réserves ainsi que ceux apparus dans le délai d’un an à compter de celle-ci.

Elle couvre tous les désordres quelle que soit leur nature, leur origine, et leur gravité. 

Il peut s’agir de non-conformité, de vices de constructions, de malfaçons etc.

La garantie de parfait achèvement ne couvre cependant pas les désordres résultant de l’usure normale ou de l’usage.

Elle ne couvre pas non plus les désordres apparents qui n’auraient pas fait l’objet de réserves lors de la réception.

Le maître de l’ouvrage est le seul bénéficiaire de la garantie de parfait achèvement.

La garantie de parfait achèvement n’est due que par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux affectés par le désordre.

L’architecte, le bureau d’études ou le vendeur d’immeuble à construire ne sont quant à eux pas tenus de la garantie de parfait achèvement.

Mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement

Pour pouvoir être pris en charge au titre de la garantie de parfait achèvement, les désordres doivent avoir être :

  • soit signalés au moyen de réserves formulées sur le procès-verbal de réception du chantier pour les dommages apparents lors de la réception ou dans un délai de 8 jours après la réception si celle-ci a été effectuée par le maître d’ouvrage seul, sans l’assistance d’un professionnel de la construction habilité ;
  • soit notifiés par voie écrite durant le délai d’une année après la réception pour les dommages non apparents lors de la réception.

L’entrepreneur à qui des désordres ont été signalés doit effectuer les travaux de reprise nécessaires.

Le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur conviennent ensemble des délais d’exécution de ces travaux.

La réalisation des travaux met fin à la garantie de parfait achèvement.

Si la garantie de parfait achèvement doit être mise en œuvre dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux, l’exécution des travaux de réparation peut quant à elle se poursuivre au-delà du délai suscité.

Néanmoins, toute éventuelle action en justice doit être introduite dans le délai d’un an qui suit la réception des travaux et il est plus prudent, afin de préserver l’action, d’assigner l’entrepreneur dans ce délai.

Si l’entrepreneur ne respecte pas le délai fixé avec le maître d’ouvrage, ce dernier peut, après mise en demeure demeurée infructueuse, faire exécuter par une autre entreprise les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

La réception étant un moment crucial et la législation étant particulièrement complexe, il convient d’être particulièrement prudent.

Les conseils et l’assistance d’un avocat à tous les stades d’une opération de construction, et particulièrement au moment de la réception et dans l’année qui suit, peuvent se révéler essentiels pour faire valoir vos droits et obtenir réparation.

Maître Prisca Vitali

Cet article a été écrit par Chloé Gobet-Lopes.

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