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La clause d'indexation dans le contrat de bail d'habitation

Le loyer d’un logement privé peut être révisé une fois par an si le bail le prévoit.

La révision du loyer en cours de bail suppose ainsi qu’ait été inséré au contrat de bail d’habitation une clause d’indexation du loyer.

Qu’est-ce que l’indexation ?  

L’indexation est un mécanisme de révision du loyer moyennant l’application d’un indice dont la variation détermine à la hausse ou à la baisse le montant du nouveau loyer.

L’indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’INSEE.

Cet indice sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés.

Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.

La hausse du loyer ne peut pas excéder la variation de l’IRL.

Aucune limite à la baisse n’est en revanche prévue.

L’IRL se calcule à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Le calcul consiste à effectuer l’opération suivantes :

  • Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Les conditions nécessaires pour procéder à l’indexation du loyer

Les loyers peuvent être indexés à la condition qu’une clause d’indexation, également appelée clause d’échelle mobile, ait été insérée dans le contrat de bail .

A défaut, le loyer ne pourra pas être indexé et le montant du loyer ne pourrait ainsi pas être révisé au cours du bail (exception faite des dispositions relatives aux travaux d’amélioration du logement).

Le bailleur a donc tout intérêt à prévoir une telle clause dans le bail et à être le plus précis possible concernant les modalités de l’indexation pour éviter toute difficulté.

La Cour de cassation veille au respect de cette exigence et n’admet pas qu’il puisse y avoir une révision implicite.

En conséquence, si le bail est verbal, aucune révision ne peut intervenir pendant toute sa durée.

Il convient de préciser que l’absence de clause interdit non seulement toute révision au cours du bail initial mais également l’insertion d’une clause de révision lors du renouvellement.

Quand le loyer peut-il être indexé ? 

Le loyer ne peut être indexé qu’une fois par an, en principe à la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail (ou à une autre date qui serait mentionnée dans le bail).

L’indexation n’est pas automatique.

Elle doit être demandée par le propriétaire.

Elle est ainsi désormais nécessairement subordonnée à une manifestement de la volonté du bailleur.

Il n’existe aucun formalisme particulier mais il est fortement conseillé au bailleur d’adresser sa demande par écrit et plus particulièrement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faite la demande.

La révision prendra effet au jour de la demande et n’est donc pas rétroactive.

Passé ce délai, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.

En effet, si le bailleur ne manifeste pas sa volonté dans un délai d’un an suivant la date prévue au contrat de bail, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Autrement dit, l’action en révision est désormais prescrite au bout d’un an.


Exemple :

Si la date de révision du bail est le 5 juin 2021, le propriétaire peut réviser le bail jusqu’au 4 juin 2022.

S’il en fait la demande le 5 septembre 2021, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être indexés.

En cas d’erreur de calcul, le locataire peut naturellement contester l’augmentation fixée par son bailleur.

Pour ce faire, il convient d’adresser dans un premier temps un courrier au bailleur.

En cas de refus ou en l’absence de réponse de la part du propriétaire, le locataire dispose d’un délai d’une année pour saisir le juge des contentieux de la protection à partir de la date de révision du loyer.

Dans la plupart des cas, le locataire devra d’abord engager une conciliation (la phase de conciliation étant obligatoire lorsque le montant du litige est inférieur ou égal à 5000 Euros).

Bien que la représentation par avocat ne soit obligatoire pour une telle procédure, les conseils et l’assistance d’un avocat peuvent se révéler indispensables.


Maître Prisca Vitali

Cet article a été écrit par Chloé Gobet-Lopes.

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