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Le refus de renouvellement du bail commercial

Le locataire bénéficiant d’un bail commercial dispose de la propriété commerciale, c’est à dire qu’il a le droit au renouvellement de son bail. Sauf exception, le propriétaire bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail à son terme, doit conformément à l’article L 145-14 du Code de commerce régler à son locataire une indemnité d’éviction.

Le refus de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction

Le bailleur qui souhaite évincer son locataire du local lui appartenant notamment pour y faire des travaux ou simplement pour retrouver la jouissance libre de son local peut délivrer un congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction .

Le congé

Le congé est adressé par le bailleur propriétaire des lieux au preneur à l’adresse du local loué ou de l’adresse élue par le preneur dans le bail.

Le congé est délivré par voie extrajudiciaire c’est-à-dire par acte d’huissier de justice. Le congé est donné au moins six mois avant l’expiration du bail.

L’acte doit préciser pour quelle date le congé est donné et que le bailleur offre au locataire le paiement d’une indemnité d’éviction.

Il n’est pas obligatoire que le bailleur précise dès le congé le montant de l’indemnité qu’il offre de régler.

L’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction a pour vocation de compenser la perte par le locataire de la propriété commerciale . L’alinéa 2 de l’article L 145-14 du Code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

A défaut d’accord des parties sur le montant de l’indemnité d’éviction, il appartient au plus diligent de saisir le Tribunal Judiciaire du lieu de situation du local loué dans les deux ans du terme du bail. Généralement, le Tribunal ordonnera une expertise judiciaire afin d’évaluer le montant dû.

Le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et pendant trois mois après le paiement. Jusqu’à son départ des lieux, les conditions du bail expiré s’appliquent et le preneur est tenu de régler une indemnité d’occupation.

Le refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction

Le bailleur a la faculté de retrouver la jouissance libre de son local sans avoir à régler d’indemnité d’éviction notamment lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations.

Les motifs de non paiement d’une indemnité d’éviction

Le propriétaire des murs peut refuser de renouveler le bail commercial sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction lorsqu’il existe un motif grave et légitime. Au titre des manquements graves qui justifient le refus de renouvellement du bail avec refus de renouvellement d’une indemnité d’éviction, il peut y avoir par exemple le défaut de paiement récurrent du loyer, le défaut d’exploitation du fonds de commerce ou un changement de destination non autorisé.

Pour se prévaloir de ces manquements et refuser le renouvellement du bail, il appartient au bailleur d’adresser au préalable une mise en demeure par acte d’huissier de justice à son locataire restée sans effet pendant plus d’un mois.

Le bailleur peut également refuser le renouvellement sans avoir à régler d’indemnité d’éviction « s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état » (article L 145-17 du Code de commerce).

La contestation du locataire

Si le locataire conteste le refus de paiement de l’indemnité d’éviction, il lui appartient de saisir le Tribunal Judiciaire du lieu de situation du local loué.

Si le Tribunal considère que le refus de renouvellement est justifié, alors le locataire évincé doit quitter les lieux.

Si le Tribunal juge que le refus de renouvellement n’est pas justifié notamment si le manquement n’est pas suffisamment grave, alors le bail est tout de même terminé, mais il appartient au bailleur de régler une indemnité d’éviction à son locataire.

Maître Margaux Briole

Cet article a été écrit par Margaux Briole.

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