Exonération de la plus-value immobilière sur la cession de la résidence principale

Champs d’application de l’exonération de la plus-value immobilière

Exonération de la plus-value dans le cadre d’une SCI

L’associé d'une société immobilière relevant de l’impôt sur les revenus, qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d'immeuble appartenant à cette société et qui bénéficie d’une mise à disposition du bien immobilier, peut, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble bénéficier de l'exonération de plus-value immobilière au titre de sa résidence principale, de la même manière que s'il en avait été lui-même propriétaire.

Dans cette hypothèse, l'exonération ne porte que sur :

• La fraction de l'immeuble occupé par l'associé à titre de résidence principale ;
• La quote-part de la plus-value correspondant au capital détenu par cet associé dans cette société.

A noter qu’il est également admis que la plus-value réalisée par cet associé à l'occasion de la cession des titres de cette société puisse bénéficier de l'exonération prévue au 1° du II de l'article 150 U du CGI.

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Autres hypothèses d’exonération de la plus-value immobilière

Pour les immeubles qui ont à la fois un usage d'habitation et un usage professionnel, l'exonération est limitée à la fraction de la plus-value se rapportant à la partie habitée de l’immeuble.

Lorsque la cession porte sur un immeuble dont la nue-propriété et l'usufruit appartiennent à des personnes différentes et que le logement constitue la résidence principale du seul usufruitier, seule la quote-part de la plus-value correspondant aux droits de l'usufruitier peut bénéficier de l'exonération.

Par ailleurs, dans le cas où la cession d'un immeuble en cours de construction est réalisée par un couple en train de se séparer (marié ou pacsé), il est admis que l'exonération prévue en faveur des résidences principales puisse s'appliquer si les conditions suivantes sont remplies :

• Le couple doit apporter la preuve que l'immeuble cédé était destiné à leur habitation principale ;
• Il doit démontrer ne pas être propriétaires du logement qu'ils occupent durant la construction de leur future habitation.

Appréciation de la notion de délai normal de cession

Appréciation de la notion de délai normal de cession par l’administration fiscale

L’administration fiscale considère que lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.

Dans un contexte économique normal, le fisc considère qu’un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

En tout état de cause, lorsque le délai excède la durée normale de vente, le seul fait que l'immeuble ait été mis en vente n'est pas considéré comme de nature à justifier l'exonération de la plus-value, notamment s'il apparaît que le prix demandé ne correspond pas aux prix pratiqués sur le marché immobilier local. Ainsi, la production de mandat d’agent immobilier ne peut suffire à prouver que le bien a été mis en vente.

Appréciation jurisprudentielle du délai normal de vente

La jurisprudence admet parfois des délais beaucoup plus longs à la suite du départ du propriétaire pour l’application de l’exonération de plus-value immobilière.

Le Conseil d'État a admis qu'un délai de 28 mois pouvait être considéré comme normal pour vendre sa résidence principale lorsque le contexte local n'est pas favorable à la vente (CE 6 octobre 2010 n° 308051, Griveaux). La Cour administrative d'appel de DOUAI a reconnu qu'un délai d'inoccupation pouvait être considéré comme normal au bout de deux années et sept mois (CAA DOUAI 10 avril 2018 n°16DA0139). Il faut toutefois justifier de circonstances exceptionnelles :

• Une évolution des règles d'urbanisme dans le secteur qui rend la transaction incertaine ;
• Un effondrement du marché de l'immobilier (encore faut-il apporter la preuve d'une réduction régulière du prix de l'immeuble affiché à la vente).

La jurisprudence admet qu'une occupation même très brève d'un immeuble avant la cession puisse justifier l'application de l'exonération sur la plus-value immobilière (CAA PARIS du 21 février 2018 n°17PA00527 : une occupation de 8 mois ; Cour administrative d'appel de Marseille du 3 novembre 2017 n°16MA01155 : une occupation de 60 jours).

Il faut pour cela apporter des preuves de cette occupation (factures d’électricité, eaux, témoignages, etc.).

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